A prática da manutenção preventiva constante das edificações traz inúmeros benefícios, como promover a valorização do bem no mercado imobiliário, aumentar a sua vida útil, melhorar o desempenho de equipamentos e instalações em geral, e garantir a segurança, o conforto e a economia para o proprietário e todos os indivíduos que as utilizam. Mas a segurança também depende da forma como cada um utiliza o seu imóvel.
Ao iniciar a gestão como síndico profissional de um condomínio na zona sul de São Paulo, com três torres e 390 apartamentos, identifiquei de imediato que não havia ali norma para a entrega de documentos para a reforma das unidades. Entretanto, percebi também que havia grande preocupação de todos quanto à segurança das estruturas das torres, tendo em vista que poderiam ter ocorrido obras ou demais intervenções não condizentes com as características do empreendimento.
Assim, contratei uma equipe de profissionais especializados para vistoriar cada apartamento, a fim de verificar possíveis reformas irregulares e patologias da edificação nas unidades. O condomínio foi construído e executado em alvenaria estrutural do térreo à cobertura e entregue entre os anos de 2012 e 2013, anterior à norma ABNT NBR 16.280, a qual orienta a realização de reformas nos condomínios. As vistorias foram realizadas por engenheiro, arquiteta e técnico de edificações, com conhecimento em estruturas de concreto armado e alvenaria estrutural, revestimentos, acabamentos e patologias em estruturas e revestimentos. Ao final das vistorias, foi possível um diagnóstico completo sobre a execução de todas as obras promovidas até então nos apartamentos.
Observou-se que a maioria das reformas das unidades vistoriadas consistiu na inclusão de piso nas áreas secas e de troca de revestimentos e bancadas nas áreas frias (cozinha e banheiros). No entanto, constatamos a abertura de nichos em alvenaria estrutural em algumas unidades, e notifiquei os proprietários, que prontamente atenderam às solicitações técnicas. Felizmente, não encontramos problemas estruturais decorrentes das reformas promovidas pelos moradores e essa constatação deu tranquilidade a todos.
Houve apenas uma situação de morador que, ao se mudar, iniciou reforma sem comunicar a administração e sem entregar a respectiva ART e documentos obrigatórios, ocasionando barulhos e transtornos aos vizinhos. Imediatamente tentamos vistoriar o imóvel, acompanhados do engenheiro contratado pelo condomínio, mas o proprietário impediu o acesso à unidade e prosseguiu na obra. Diante dos riscos envolvidos, enviei notificações e abri uma solicitação junto à Defesa Civil para vistoria emergencial. Somente após receber as notificações, o condômino aceitou a vistoria necessária, que constatou a abertura de um nicho na alvenaria estrutural; a aplicação de revestimento sobreposto ao existente no banheiro; e arremate externo na fachada para cobrimento do nicho, o que, além de irregular para essa edificação, causou desplacamentos da superfície.
A fim de garantir a segurança da edificação, através do restabelecimento da estrutura original e da regularização da obra conforme a NBR 16.280, exigi do morador a apresentação de laudo de recuperação estrutural; um plano de reforma contendo o memorial descritivo; o projeto/croqui; o cronograma dos serviços; além da ART / RRT. O laudo teve que vir acompanhado da ART emitida por engenheiro com conhecimento em alvenaria estrutural. Estar atento ao correto cumprimento das normas de segurança nos condomínios faz cada vez mais parte da rotina de trabalho do síndico atual nesse ambiente desafiador e muito profissional que é o condomínio.
Matéria publicada na edição – 269 – julho/2021 da Revista Direcional Condomínios
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