Especialistas falaram sobre aspectos técnicos e jurídicos das normas de reforma, manutenção e desempenho, da ABNT, e seus impactos nas incorporações e condomínios
O Secovi-SP realizou neste mês de março (dia 13/3), o seminário “Garantias das Edificações – Aspectos técnicos e jurídicos no contexto das recentes normas técnicas de reforma, manutenção e desempenho”. Iniciativa da vice-presidência de Tecnologia e Qualidade do Sindicato, o evento teve como principal objetivo atualizar os participantes com relação às novas normas ABNT NBR 15575 – Norma de Desempenho, ABNT NBR 5674 – Norma de Gestão de Manutenção e ABNT NBR 16280 – Norma de Gestão de Reformas em Edificações, a ser publicada em breve.
O presidente em exercício do Sindicato, Flávio Prando, abriu o evento destacando que desde a publicação da Norma de Desempenho, elevou-se o patamar da qualidade na construção civil. “Não é custo, é qualidade e economia em manutenção corretiva. As empresas ainda não fizeram as contas de quanto podem economizar com a adoção das normas”, disse Prando. “É fundamental que todos os elos do setor trabalhem de modo integrado, desde o incorporador até o vendedor, para que cada parte assuma sua responsabilidade no que diz respeito às garantias”, disse, lembrando que o comprador também tem um papel a cumprir: fazer a manutenção adequada do seu imóvel.
O primeiro palestrante, Ricardo Pina, engenheiro civil e coordenador das normas de Gestão de Reforma e Gestão da Manutenção, afirmou que o mau uso é a principal causa das perdas de garantias de um edifício, como sobrecarregar um elevador. Outras causas: a não implantação e não execução de forma eficiente o programa de manutenção, em conformidade com a norma; não respeitar limites admissíveis de sobrecarga nas instalações e na estrutura da edificação; e não permitir acesso de profissional destacado pela construtora/incorporadora às unidades ou áreas comuns para vistoria.
Motivada pela queda de edifícios no Rio de Janeiro há dois anos, a criação da norma de Gestão de Reformas também foi bastante explorada pelo engenheiro. “O seu propósito é oferecer melhor regramento de reformas principalmente para o que diz respeito à segurança de moradores e do entorno (vizinhos)”, afirmou.
Segundo ele, há perda de garantia quando uma reforma compromete o desempenho dos sistemas ou os descaracteriza, quando não são tomadas providências exigidas em vistorias técnicas e quando a substituição de peças não é feita por originais.
A coordenadora do departamento de Assistência Técnica da Lucio Engenharia, Karina Haddad, discorreu sobre o papel do construtor e do incorporador para atendimento às garantias. A engenheira apresentou todos os agentes envolvidos em um empreendimento imobiliário e seus respectivos papéis e responsabilidades no atendimento às já citadas normas técnicas e também aos manuais do Proprietário e de Áreas Comuns, cujas novas edições foram lançadas em dezembro de 2013, conjuntamente, pelo Secovi-SP e SindusCon-SP.
Karina Haddad enfatizou o papel das administradoras na orientação de síndicos e condomínios na implantação do programa de manutenção preventiva previsto na norma 5674. Ela apresentou uma série de exemplos de erros na manutenção cometidos por condomínios, que levam à perda de garantias. Segundo Karina, muitas vezes trata-se de falha na execução de ações simples, como limpeza periódica de ralos e grelhas que previnem a formação de poças em áreas comuns.
Manutenção começa na entrega do condomínio
Sérgio Meira, diretor de condomínios da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, iniciou sua palestra com um alerta: as manutenções já começam no momento da entrega do empreendimento. “Verba de manutenção varia de 5% a 8% do orçamento mensal de um condomínio. Folha de pagamento chega a 60%. É um valor pequeno e, mesmo assim, moradores reclamam”, relatou.
Ele orientou a apresentação aos condôminos, nas assembleias, do programa de manutenção e orçamentos dos serviços que serão feitos, destacando sua importância para preservação do prédio e das garantias. “Cerca de 2/3 de acidentes em condomínios são por falta de manutenção ou manutenções mal feitas”, alertou.
O diretor do Secovi-SP ressaltou a importância de se manter o histórico de manutenções realizadas no condomínio. “São pouquíssimos os síndicos que o fazem. E são taxados de neuróticos”, disse.
Segundo Meira, falta espírito de coletividade por parte dos moradores na hora de realizar uma reforma em suas unidades autônomas. “Falta conscientização e responsabilidade. Moradores não submetem projetos de reforma ao síndico, mentem sobre o tipo de reforma que será feita, não respeitam regras internas, não autorizam entrada de responsável do prédio para inspeção e tampouco guardam documentação das obras e intervenções feitas na unidade para o histórico”, relatou. “Não se pode confiar na memória de síndicos e zeladores. Deve-se documentar e arquivar tudo para futuras administrações”, orientou.
Carlos Del Mar, advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, apresentou uma visão jurídica sobre a matéria e falou sobre os esforços da entidade junto a administradoras e síndicos para passar orientação. “Manutenção virou coisa séria. Mexe no bolso dos proprietários do jeito correto e está causando mudança cultural”, disse. “O assunto é muito sério, temos muitos problemas ainda para resolver. Essa mudança é necessária e urgente, mas não vejo uma maneira dela acontecer de forma rápida”, afirmou.
Participaram 160 pessoas, entre diretores e gestores técnicos e financeiros de empresas incorporadoras, construtoras e de projeto, administradoras de condomínios e síndicos.
Fonte: Portal Secovi-SP/Assessoria de Imprensa
