Obras de fachada são indispensáveis mesmo em época de inflação e juros altos porque as avarias podem comprometer a estrutura do prédio ou mesmo causar acidentes.
Antes e depois da reforma na fachada do Edifício Paula; no detalhe, Ester Matiussi, feliz com o resultado
No começo de março de 2019 uma estudante de engenharia sofreu traumatismo cranioencefálico quando foi atingida por placas de granito em uma calçada do Leblon, zona sul do Rio de Janeiro. O material se desprendeu da sacada da varanda do quinto andar de um edifício. A notícia do acidente nos telejornais impactou Ester Maria de Oliveira Matiussi, 62 anos, subsíndica do Edifício Paula, com 15 andares e 75 unidades, no Jaguaré, zona oeste de São Paulo.
O prédio integra o Condomínio Super Quadra Jaguaré, ao lado de mais cinco torres (cada uma é gerida por um subsíndico; o síndico responde pelo condomínio). Faz 13 anos que Ester assumiu como gestora da torre em que mora. Precisou recompor o caixa negativado em 300 mil reais e iniciar várias obras na construção de 1979. Como todas eram urgentes, a fachada ficou no fim da fila. Aos poucos, a reforma foi feita, exceto pelas paredes de pastilhas pequeninas.
Após ver a notícia do acidente com a jovem carioca, Ester convocou uma assembleia para apressar a aprovação de verba para a obra. Usou o caso para introduzir o tema e explicou que o revestimento da fachada do Edifício Paula tinha risco de cair. Inclusive, citou que pela janela de uma unidade de andar alto, ela já constatara a existência de uma fenda, entre o acabamento parcialmente descolado e a parede externa, com espaço suficiente para caber seu antebraço. Mesmo assim os moradores não entraram em consenso na reunião.
A subsíndica persistiu nos meses seguintes até conseguir aprovar obra e rateio. A reforma começou em janeiro de 2020 e foi interrompida pela pandemia. Na retomada, o serviço ficou mais lento porque a empresa contratada tivera que dispensar alguns funcionários para cortar custos devido às perdas financeiras em momento pandêmico. “O dono conversou conosco e entendemos esse contratempo, aliás, mantivemos bom diálogo o tempo inteiro”, diz Ester. A entrega aconteceu somente em abril de 2022, e, segundo ela, com ótimo resultado.
A reforma custou quase 260 mil reais e envolveu remoção parcial do revestimento; tratamento de rachaduras e de ferragens oxidadas; e recomposição de 750 m2 de pastilhas. Após a fase de reposição do acabamento, foi feita uma limpeza usando hidrojateamento e detergente alcalino. Depois vieram as etapas de calafetação das janelas, rejuntamento geral e, por último, aplicação de silicone hidrofugante em certos pontos de uma das fachadas. Agora, a palavra de ordem é conservação, pois segundo Ester, obra de fachada é cara e complexa.
Perigo iminente
No Garden Tower II, o revestimento condenado da fachada cede espaço para mosaico cerâmico de tijolinhos; no recorte, José Roberto Bacchin, que aprova o resultado
O engenheiro elétrico José Roberto Bacchin, 58 anos, trabalha como síndico profissional na capital paulista, tendo em sua carteira 30 condomínios. Atualmente, três deles passam por obras de fachada e mais quatro se encontram em processo de cotação e seleção de empresa. Dentre os que estão em reforma, situa-se o Garden Tower II, edifício com 110 salas comerciais localizado no Itaim Bibi, zona sul, construído em 2005. “Já com o condomínio sob minha gestão, soube por comunicado do zelador que as cerâmicas estavam caindo. Convoquei o conselho e indiquei que se contratasse uma empresa de engenharia para emitir um laudo técnico sobre as possíveis causas de queda”. O resultado apontou que mais de 70% do revestimento iria desabar, e revelou que o descolamento era devido à falha no preparo da fachada para receber o acabamento cerâmico.
O passo seguinte foi convocar uma reunião com os condôminos para avisar sobre a situação crítica e aprovar medidas de segurança direcionadas aos frequentadores do prédio e às pessoas que circulassem nas imediações. A partir daí instalou-se uma bandeja de proteção no entorno do primeiro pavimento do edifício para servir de anteparo às peças que se soltassem. O prédio de 11 andares ganhou, ainda, uma tela fachadeira para conter cerâmicas soltas que, dessa forma, não cairiam sobre transeuntes ou carros.
Uma vez que a obra era inevitável, os proprietários das salas comerciais optaram pela alteração da fachada. Até então o prédio era revestido por cerâmica quadrada (10 x 10 cm) da cor branca na totalidade, e terrosa na faixa vertical das janelas. Já o projeto arquitetônico escolhido pelos condôminos apontou uma leitura contemporânea dos clássicos tijolinhos, com pastilha retangular (7 x 26 cm) numa mistura de marrons.
Quando a obra estava para começar, veio a pandemia, adiando seu início para setembro de 2021. Uma das laterais está pronta; outra, em finalização. A obra completa deve ser entregue em dezembro, mas a parcial agradou ao síndico e aos condôminos. “O revestimento novo ficou maravilhoso, mais seguro também. Hoje, pastilhas agrupadas em placas não se soltam mais umas das outras porque no verso existem tiras de silicone que as unem”, comenta José Roberto.
O síndico profissional conta que se depara com várias fachadas comprometidas e atribui parte do problema ao valor alto das reformas, condição que exige uma arrecadação maior para que possam ser recuperadas. “Dificilmente uma obra dessa natureza custa menos de 150 mil reais, podendo ir até 1 milhão e meio”, diz, pontuando que hoje em dia existem complicadores extras: juros e inflação altos. Mas salienta tratar-se de uma obra importante. “Se não for realizada, pode comprometer estruturas, gerando outros gastos financeiros, além de oferecer risco de acidentes”, alerta.
Para que uma obra tão onerosa e de grande porte transcorra sem grandes sobressaltos, José Roberto recomenda que o condomínio receba suporte especializado, à parte da empresa que executará a reforma, em questões como:
AVALIAÇÃO: deve ficar a cargo de um engenheiro que, após o teste de percussão, emitirá relatório e laudo, dando suas considerações sobre o estado da fachada, patologias e soluções. Esse profissional providenciará o escopo da obra, a fim de equalizar orçamentos e, com base em seu conhecimento, auxiliará síndico e corpo diretivo na escolha da empresa para executar a reforma.
ANCORAGEM: uma empresa do ramo poderá verificar o estado dos pinos de ancoragem e fornecer um laudo ao síndico, resguardando assim o condomínio de ser responsabilizado caso venha acontecer um acidente envolvendo essa questão. Em prédios mais antigos, o teste será feito com suporte de amarração na caixa d’água e uso de contrapeso.
ACOMPANHAMENTO: é recomendável contratar uma empresa de gestão para visitar a obra semanalmente. O profissional fará uso do balancim para se movimentar na subida e descida da fachada e dessa maneira poder acompanhar o trabalho de perto. Ele também efetuará cálculos para conferir se o serviço está sendo executado conforme o cronograma. O consultor poderá, até mesmo, ser o responsável pela vistoria final na entrega da obra.
Invista em prevenção
Conservação é o recurso adequado para postergar a necessidade de grandes intervenções na fachada. “Um edifício é como um carro, que necessita de manutenções preventivas ou substituição de peças para prolongar seu bom desempenho”, compara o engenheiro civil Jonas Mattos, coordenador da Câmara de Perícias do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
Por isso, é importante seguir o que preconiza a NBR 15575: a cada dois ou três anos deve-se fazer uma vistoria para eventual correção na vedação das janelas. Se o silicone não estiver perfeito, ocorre infiltração de água, podendo ocasionar fissura, bolhas na pintura e manchas na parede. “É uma ótima oportunidade para se verificar as condições da fachada, podendo-se até mesmo fazer um teste de percussão em revestimentos cerâmicos”, sugere o engenheiro.
A limpeza é outra medida que ajuda a prolongar a vida útil das paredes externas, pois além das intempéries, as fachadas de prédios inseridos em malhas urbanas recebem grande quantidade de sujidade e elementos dispersos no ambiente. Na lavagem com máquinas de alta pressão, é preciso evitar a concentração do jato de água nas partes calafetadas da esquadria para não remover a proteção de silicone.
Matéria publicada na edição – 279 – jun/2022 da Revista Direcional Condomínios
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