É comum, principalmente em grandes condomínios, que além do síndico, os condôminos optem pela composição de subsíndicos e de um conselho fiscal. Assim, para a reunião destes membros, dá-se o nome de corpo diretivo do condomínio.
Há uma confusão enorme quando falamos da responsabilidade do conselho fiscal em um condomínio.
No presente artigo busco esclarecer quais são os deveres e responsabilidades de cada membro que compõe o corpo diretivo do condomínio, além das funções que cabem à administradora predial.
Síndico: É aquele que toma as decisões em nome da massa condominial, que contrata, demite, realiza orçamentos, busca soluções etc.
O síndico poderá ser morador ou profissional. Esta decisão será feita pelos condôminos em Assembleia.
As competências do síndico estão previstas no Art. 1.348 do Código Civil.
Dentre todas as funções relativas ao síndico, podemos destacar:
I – Convocação de Assembleia;
II – Representação do condomínio em juízo;
III – Cumprimento da Convenção, Regimento Interno e demais determinações em assembleia;
IV – Elaboração do orçamento da receita e das despesas do condomínio anualmente;
V – Realização do seguro de edificação;
VI – Prestação de contas à assembleia anualmente;
VII – Responsabilidade civil quando as suas funções não foram cumpridas adequadamente, gerando prejuízo ao condomínio;
VIII – Responsabilidade criminal quando algum dos seus atos for entendido como ação criminosa ou contravenção, gerando prejuízo ao condomínio.
No caso de síndico profissional, é comum que seja feito um contrato de prestação de serviços envolvendo a empresa de sindicância e o condomínio contratante. Neste contrato serão estabelecidas regras como dias de visitas do síndico, horário de visita, meios de comunicação, seguro patrimonial oferecido pela empresa de sindicância etc. Nestes casos, o síndico não precisa estar presente no condomínio, podendo mandar em seu lugar um preposto.
Papel do preposto do síndico: O preposto do síndico possui função meramente operacional. Na prática, o preposto será o funcionário do síndico para realizar as tarefas operacionais e de comunicação com os condôminos.
O preposto não responde civil ou criminalmente, não autoriza pagamento para prestadores de serviços, não realiza compras, sendo estas responsabilidades e funções exclusivas do síndico profissional.
Subsíndico: É aquele que responde pelo condomínio na ausência do síndico.
Quando o condomínio é muito grande, composto por diversas torres ou fases, é normal que os condôminos elejam um ou mais subsíndicos.
O papel dos subsíndicos será o de tomada de decisões no caso de ausência do síndico, ou, dependendo do que será atribuído e autorizado na convenção do condomínio, o auxílio direto ao síndico.
No caso de auxílio direto ao síndico, o subsíndico filtrará os assuntos que serão encaminhados para o síndico e tentará resolvê-los sem que seja necessária a atuação direta do síndico.
Após esclarecimentos acerca das funções do síndico e do subsíndico, para que não haja confusão relativa às funções de cada membro, podemos adentrar nas responsabilidades do conselho fiscal.
Conselho Fiscal: É responsável pela análise das pastas de prestação de contas.
O papel do conselho fiscal está previsto no Art. 1.356 do Código Civil.
Ele será composto por até três membros que serão eleitos em Assembleia e que possuem como principal função dar parecer sobre as contas do síndico.
A atuação do conselho fiscal, assim como ocorre no caso do subsíndico, poderá ser estendida conforme determinação na convenção condominial.
Alguns condomínios atribuem ao conselho fiscal o papel de contratação dos prestadores de serviços, auxiliando o síndico na busca dos orçamentos das empresas contratantes.
Há ainda casos em que a convenção condominial atribui ao conselho fiscal o papel de convocação de Assembleia para destituição de síndico, papel este que é criticado por alguns doutrinadores, que consideram que a Assembleia de destituição de síndico só será permitida no caso de convocação por ¼ dos proprietários condominiais, conforme disposto em lei.
Como o papel principal do conselho é dar parecer sobre as pastas de prestação de contas, no caso de identificação de eventual irregularidade, é sua obrigação realizar os devidos apontamentos para o síndico que deverá dar prazo para que a administradora predial justifique e realize as devidas correções.
Administradora predial: Empresa prestadora de serviços para atividades administrativas. A lei estabelece que o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da Assembleia, salvo disposição em contrário da convenção, surgindo assim a figura da administradora predial.
A administradora fará os serviços administrativos, tais como emissão de boleto, organização de notas, atendimento aos condôminos, elaboração de pasta de prestação de contas, organização de Assembleia etc.
Findado os esclarecimentos, assim que se compõe um condomínio!
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