Os principais aspectos do Direito Condominial que os gestores e síndicos de condomínios precisam conhecer foi tema de palestra na noite do dia 23/09, em Brasília (DF), pelo advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário e sócio do Karpat Sociedade de Advogados. Ele falou sobre análise de contratos, Código de Defesa do Consumidor, normas técnicas sobre elevadores e acessibilidade, inadimplência, direitos e deveres dos síndicos e condôminos, entre outros pontos que envolvem a administração condominial.
Rodrigo Karpat ministrou ainda (em 24/09) palestra no Balneário Camboriú, em Santa Catarina, evento promovido pelo Secovi-SC. Neste encontro, ele falou sobre as responsabilidades civil e criminal dos síndicos de condomínios, como as ações e omissões que podem caracterizar a prática de atos ilícitos, e quais penas são aplicadas em cada caso.
Saiba mais sobre o contéudo da palestra de Brasília, por Rodrigo Karpat:
Relações de consumo
O condomínio não tem personalidade jurídica. Não é pessoa física nem jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em uma comunhão de interesses, onde são rateadas despesas. Não tem objetivo de lucro, distinguindo-se assim das sociedades.
Essa circunstância foi elucidada com grande clareza pelo Juiz Milton Sanseverino, que atuou como relator na Apelação nº 614098-00/2 (2º Tribunal de Alçada Civil – 3ª Câmara), em julgamento datado de 23 de outubro de 2001. Vale à pena transcrever trecho do acórdão:
“O condomínio nada mais é, em essência, que a massa ou o conjunto de condôminos, isto é, o complexo de co-proprietários da coisa comum. Ora, não teria sentido imaginar que cada um dos comproprietários pudesse ser considerado “consumidor” em relação aos demais e que estes, por sua vez, pudessem ser tidos na qualidade “fornecedores” de “produtos” e/ou de “serviços” uns aos outros, co-respectivamente, pois isto não só contrariaria a natureza mesma das coisas como aberraria dos princípios e das normas jurídicas disciplinadoras da espécie, destoando por completo da realidade e da lógica mais complementar”.
E, adiante, prossegue ele: “não existe verdadeira e própria relação de consumo, não podendo o condomínio, a toda evidência, ser considerado “fornecedor de produtos e serviços”, nem o condômino “consumidor final” de tais “produtos e serviços”, como é de meridiana clareza, ou, em outros termos, de primeira, elementar e inafastável intuição”.
Esse esclarecimento é fundamental para que as pessoas não proponham ações contra os condomínios fundadas no Código de Defesa do Consumidor.
Contratos obrigatórios
Artigo 1.346 do Código Civil: “é obrigatório o seguro de toda a edificação contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”.
Manutenção de elevadores
Lei Municipal nº 10.348, de 4 de setembro de 1987, de São Paulo, Capital
Inadimplentes
Artigo 1.336 do Código Civil: “o condômino que não pagar sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.
Síndico
Mandato: não poderá exceder a dois anos, sendo permitida a reeleição.
Direito dos Condôminos
Previsão legal no Art. 1.335 do Código Civil:
I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – Usar das partes comuns, conforme sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – Votar nas deliberações da assembleia e dela participar, estando quite;
Deveres dos Condôminos
Previsão legal no Art. 1.336 do Código Civil:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição no contrário na convenção;
II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
