A vida em condomínio é uma realidade para muitos. A convivência harmoniosa de várias unidades autônomas requer um sistema eficaz de governança. Nesse contexto, a assembleia geral condominial surge como uma peça-chave para a manutenção de um ambiente saudável e pela concordância que refletirá a vontade da maioria.
As assembleias são reuniões essenciais para o bom funcionamento das rotinas dos condomínios. São nelas que proprietários e síndicos se reúnem para tratar de assuntos de interesse em comum, como gestão das contas, previsão orçamentária, despesas, aprovação de obras e melhorias, alteração de regras, entre outras questões que necessitem da anuência da maioria. As deliberações de uma assembleia condominial são soberanas, portanto, as decisões devem ser acatadas por todos os condôminos, mesmo que sejam contrárias aos interesses de alguns. A convocação é, geralmente, realizada pelo síndico, entretanto, ela também pode ser convocada por ¼ dos condôminos, ou ainda de alguma forma prevista em Convenção Condominial.
Uma pauta bem elaborada e concisa é essencial para que a assembleia seja produtiva. Os assuntos devem estar claros e, quem a conduzir, precisa também explaná-los com clareza para facilitar a compreensão e decisão de todos. Os condôminos precisam ter absoluta ciência de quais assuntos serão discutidos para que eventuais deliberações não sejam, posteriormente, objetos de impugnação.
O síndico também deve seguir os prazos e procedimentos estabelecidos na Convenção para garantir a ampla divulgação e participação dos condôminos. De acordo com o artigo 1.348, compete a esse profissional a convocação das assembleias, que normalmente são conduzidas por ele, com o auxílio da administradora do condomínio.
Independentemente do tipo de assembleia, todos os condôminos devem ser convocados e esse cuidado, somado ao cumprimento do prazo de antecedência na convocação, torna o evento mais seguro, embora nunca livre de objeções.
Dentro deste contexto, há a assembleia ordinária, também chamada de Assembleia Geral Ordinária – AGO, que deve ser convocada uma vez por ano pelo síndico, que é o responsável e deve estar de acordo com o que estabelece o artigo 1.350 do Código Civil. Nela, devem ser abordados necessariamente os seguintes temas: previsão orçamentária, necessidade de reajuste, aprovação do valor das quotas condominiais e prestação de contas pelo síndico. Caso a data da reunião coincida com o fim do mandato do síndico, também pode haver eleição durante a reunião ordinária. Outros assuntos relevantes para o condomínio e que precisem ser discutidos poderão ser debatidos durante a ocasião, desde que constem do edital. A lei não estabelece uma data para a realização das assembleias ordinárias, mas é muito comum as próprias convenções estabelecerem o período de realização (normalmente até o final do 1º trimestre).
Há também a assembleia extraordinária, que pode ser convocada para atender alguma situação emergencial. Havendo necessidade de discutir e rediscutir um assunto, ela sempre poderá ser convocada, sem limitação. Normalmente, envolvem temas como barulho, animais de estimação, obras, vaga de garagem, rateios extraordinários, inadimplência, entre tantos outros.
Além disso, acontecem também as assembleias extraordinárias em sessão permanente, que são aquelas que exigem algum quórum específico, podendo ser realizada em mais de uma sessão, com o objetivo de atingir esse quórum e uma decisão, como alteração da destinação de uma área comum que exige 2/3, por exemplo. Além disso, tem a assembleia de instalação, que é a primeira realizada na hora da entrega da obra pela construtora.
É importante ressaltar que cada organização possui regras estatutárias ou contratuais que regulam a convocação de assembleias. Além dos dispostos nos artigos 1.350 e 1.355 do Código Civil, é essencial estudar a convenção condominial, que tem força de lei dentro do condomínio e traz, para cada coletividade, normas específicas.
Presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).
Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.
