O artigo 938 do Código Civil é claro ao estabelecer que aquele que habitar prédio ou parte dele responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas. Isso significa que a responsabilidade por queda de objeto independe da análise de culpa do morador, sendo o apartamento ou conjunto comercial responsável civilmente pelos danos causados pela queda.
Quando ocorrer a queda de algum objeto, o síndico deve procurar, de todas as formas, localizar o infrator ou a unidade autônoma a quem pertencem os objetos, conversar com o zelador, moradores, vigilantes e observar as câmeras de vigilância para tentar localizar o responsável pela ocorrência.
Todavia, costumeiramente, observamos que os condomínios não localizam a quem pertencem o objeto que caiu ou até mesmo o próprio objeto que gerou o prejuízo. Nesse caso, o que o síndico deve fazer?
Não sendo possível a indicação precisa da unidade responsável pelos prejuízos, caberá ao condomínio a reparação à vítima, quanto aos danos causados, sejam patrimoniais ou extrapatrimoniais.
A maioria dos doutrinadores e a jurisprudência entendem que essa responsabilidade do condomínio também é objetiva, ou seja, independe da análise de culpa. Portanto, o condomínio deve pagar a indenização caso sejam comprovados o evento danoso e o prejuízo.
Importante esclarecer que mesmo após a reparação do dano realizada pelo condomínio aos terceiros, caso seja localizado o causador direto do dano posteriormente, o condomínio deverá ingressar com ação regressiva diretamente em face do causador.
Tema polêmico é a exclusão de eventuais unidades ou blocos em que não tenham portas ou janelas voltadas para o local de onde foi arremessado o objeto. O entendimento recente dos tribunais indica a tendência de se excluir a responsabilidade às unidades autônomas de onde o objeto não possa ter caído, sendo aplicado neste caso a teoria da exclusão.
Conclui-se que, caso não seja possível a identificação da unidade causadora da queda de objeto, o condomínio deve responder quanto aos danos que forem causados, independentemente de culpa. Aconselhamos ao síndico que, após a ocorrência dos fatos acima, convoque uma Assembleia Extraordinária para demostrar a todos os fatos ocorridos e discutir a possibilidade de exclusão das unidades autônomas que não possam ser responsabilizadas pelo ocorrido. E, havendo dúvidas com relação à correta aplicação da lei, consultar um advogado para analisar o caso concreto.
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