Estabelecida em 18 de abril de 2014, a NBR 16.280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, tem gerado inúmeros debates acerca de sua aplicabilidade junto aos condomínios. Entre os parâmetros definidos pela NBR, está a de se obter autorização prévia para reformas nas unidades internas dos edifícios. Mas o alcance da norma é muito maior, conforme analisa, a seguir, o advogado Cristiano De Souza Oliveira.
1 – A norma das reformas impõe nova responsabilidade aos síndicos?
Não vemos esta norma de procedimentos como mais uma responsabilidade, mas sim como uma forma útil de se manter a segurança da edificação. A razão da NBR 16.280/2014 está muito clara em seu texto. A norma das reformas busca que os condomínios mantenham um registro documental de toda obra que ocorra no prédio, não só nas áreas privativas, mas também nas áreas comuns. Com tal registro, se obtém uma segurança patrimonial, a qual, por sua vez, se traduz em valorização do patrimônio. É a segurança do indivíduo pela segurança do coletivo, base do nosso ordenamento jurídico atual.
2 – A nova NBR irá exigir formação especial para síndicos e gestores prediais?
De maneira nenhuma. O síndico, como gestor do condomínio, somente precisa saber usar, mas não ser técnico em edificação. E mesmo se for, seu julgamento poderá ser prejudicado quando acumular as funções de administrador do todo, além de ter que emitir um juízo para reformas, por exemplo, em áreas comuns.
O condomínio deve procurar parcerias, ou seja, o coletivo deve confiar em alguém capacitado para avaliar cada reforma. Desta forma, nada impede que seja um profissional chamado apenas para dar um parecer técnico (do interessado e do condomínio).
O que devemos ter em mente é que a regra da nossa sociedade é a da boa fé e não a da má fé. É importante, no entanto, que o coletivo debata tais condições em assembleia, tal como prevê o item 4, alínea “e” da NBR. Assim, dúvidas sobre quem paga, e quanto tempo leva uma análise, devem ser dirimidas pelo grupo, conforme inclusive preconiza o Código Civil vigente. Segundo ele, faz parte da competência do grupo (o condomínio) e não do Estado lidar com tais peculiaridades. Porém, o condomínio não deve abdicar de aplicar tal norma, sob pena de colher as consequências, aí sim, pessoais ao síndico, o qual somente deve seguir deliberações legitimas e legais das assembleias.
3. Qual o principal ensinamento desta NBR?
Não se trata de focar em responsabilidade, se trata de focar em manter registros para segurança da sociedade, inclusive do entorno, como menciona a norma. Um dos grandes problemas que tivemos na análise dos acidentes do Rio de Janeiro e de São Bernardo do Campo, foi a busca pelo que havia sido feito na edificação (como provável motivo do acidente). Ou seja, o que foi alterado do original. Lembramos ainda que a norma não deve ser vista isoladamente, assim, certas reformas devem seguir os procedimentos previstos nela e em outras normas e legislações existentes, tais como atividades nas alturas, parte elétrica, entre outras. A norma não cria nada, pois a ‘omissão é omissão’ já prevista em lei. Assim como a ação ou ainda o excesso.
4. Como fazer a gestão diária desses parâmetros para reformas nas unidades?
Reforço o que dissemos acima, o condomínio deve debater o assunto internamente e ser firme para manter um registro de como era, como está sendo feito e como ficou, conforme preconiza a norma. Acreditamos que a escolha de uma boa parceria técnica e capacitada poderá contribuir para eliminar a insegurança.
5. A documentação referente às obras deve ser guardada por quanto tempo?
Ninguém guarda uma certidão de nascimento somente por cinco anos. Desta forma, quando falamos em registro de reformas e alterações em relação aos manuais da edificação, falamos da história da edificação. Logo, é preciso guardar os documentos para toda a vida condominial, o que não quer dizer ter um arquivo somente em papel. A NBR alerta para possibilidade de arquivos duráveis, ou seja, digitais. É a garantia de que as alterações do original de hoje poderão ser observadas, analisadas e até corrigidas amanhã, com precisão. O importante é quebrar paradigmas, seja de quem constrói (que quase nunca reserva um bom espaço para os arquivos), como para a coletividade que habita em condomínios (que esquece que a preservação do “é meu” somente irá existir se houver uma preservação “do nosso”).
Mais informações: cdesouza@adv.oabsp.org.br; cdesouza@aasp.org.br
São Paulo, 11 de junho de 2014
