Após a implantação de um condomínio, é de vital importância que o gestor tome conhecimento e acate as regras e normas de manutenção preventiva previstas no manual do síndico.
O documento é ofertado pelas construtoras para que sirva de “base” para o início e prosseguimento de um plano de manutenção, ideal para as áreas técnicas e de infraestrutura (elétrica, hidráulica e arquitetura) do empreendimento.
Infelizmente, o que acontece é que a grande maioria, “atropelada” pela correria, pela necessidade de atendimento ao condômino e Conselho, e também pela demanda diária, complexa e extensa, acaba se “esquecendo” de que as máquinas e as redes de infraestrutura instaladas inicialmente só terão seu ciclo de vida útil preservado, caso sejam “cuidadas”.
Isso acontece principalmente com rede hidráulica que, ao apresentar um pequeno vazamento, não tem a correção executada com a tecnicidade requerida. Há um ano e meio, aproximadamente, ao assumirmos um condomínio de 15 mil m2 de área total no município de Taboão da Serra (Região Metropolitana de São Paulo), e após mais 20 anos de instalação, nos deparamos com um cenário repleto de vazamentos, infiltrações e comprometimento orçamentário. Esses vazamentos oneravam a conta junto à concessionária em mais de 40%. Foi difícil identificar qual o ponto inicial a ser tratado, pois todos eram urgentes e de vital importância para se estabelecer o controle do consumo e o saneamento da infra.
Uma empresa de engenharia especializada em retrofit de condomínios foi contratada para que fizesse vistoria técnica nas três torres existentes e, após recebermos o material (que denominamos “Plano Diretor de Restauração do Empreendimento”), convocamos uma assembleia e aprovamos o início da arrecadação do fundo de reserva (determinado em Convenção, mas não praticado na época); iniciamos uma cobrança rígida dos inadimplentes; fizemos pequeno ajuste da cota ordinária (havia mais de cinco anos que a previsão orçamentária não era avaliada); realizamos um planejamento das ações por nível de criticidade; e demos início à execução do passo a passo de acordo com o fluxo financeiro mensal.
Foi um começo duro, difícil, as gestões anteriores haviam deixado um lastro de carência e de dificuldades em gerir os conflitos, além de falhas no próprio plano de manutenção predial. Na área hidráulica, a primeira intervenção foi nas colunas das torres. Acatamos a avaliação do engenheiro e caminhamos saneando os pontos que impactavam na vida dos moradores.
Logo depois, nos dedicamos aos reparos e impermeabilização dos reservatórios superiores de duas das três torres. Feito isso (e em alguns momentos tivemos que agir em paralelo), “atacamos” a área comum: vazamento em um dos salões de festas, conserto do vazamento de água proveniente de um hidrante localizado no jardim, assim como o rompimento do ramal da rede de água que alimentava uma das torres. Lembro que mal havíamos finalizado esta etapa, precisamos acelerar nossa velocidade e reparar as trincas de uma caixa d’água em uma torre. Durante esse período, todo o esforço do Conselho era destinado a reconstruir essa infraestrutura de modo a gerar “um pouco” de conforto a todos. Nas reuniões com o grupo de conselheiros, tínhamos que aferir os valores gastos e o quanto o caixa do condomínio ainda suportaria para a continuidade do plano como um todo.
Passados mais de 11 meses, o balanço traz uma despesa efetiva de mais de R$ 85 mil, o conserto de vazamentos e infiltrações, uma conta mensal de água junto à concessionária com consumo mais brando, e a sensação de que o nosso trabalho estava no caminho certo.
Aprendemos o seguinte:
– Devemos nos inteirar das necessidades de manutenção predial de um condomínio;
– Ler o manual do síndico, buscar capacitação para entender “o que está por trás de uma parede”, determinar um plano de manutenção e seguir;
– Contratar profissional capacitado para gerir, tecnicamente, a demanda da infraestrutura quer seja de hidráulica quer seja de elétrica ou outra;
– Capacitar a zeladoria através de cursos de extensão;
– Planejar e cumprir as previsões orçamentárias;
– Contratar empresas capazes de apresentar um cronograma de execução para que nós, síndicos, tenhamos uma ferramenta de acompanhamento das obras;
– Contextualizar os moradores e dar ciência ao Conselho de todas as situações do momento. Levar posicionamento, toda vez que possível, às assembleias;
– Divulgar o “antes” e o “depois” de modo que aquilo que não se vê, torne-se “palpável” a todos.
Hoje, esse mesmo condomínio encontra-se ainda com necessidades de muitas reformas, mas tem avançado bem nas ações indispensáveis de manutenção e benfeitoria. O objetivo agora é modernizar a central de interfonia, a academia, a quadra poliesportiva, a sala de jogos e a biblioteca. Aos poucos, todos chegaremos lá.
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Matéria complementar da edição – 225 de julho/2017 da Revista Direcional Condomínios
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