É de conhecimento comum que taxa ou cota condominial não objetiva proporcionar lucro ao condomínio, mas sim propiciar aos próprios condôminos conforto, segurança, lazer e atendimento às diversas outras necessidades aprovadas pela assembleia condominial.
Sua arrecadação possui destinação específica, qual seja, prover recursos suficientes a adimplir com obrigações regulares, como pagamento de salários, tarifas públicas, despesas administrativas, obrigações tributárias, compra de material de limpeza e higiene, bem como ao pagamento de despesas imprevistas, como reformas, manutenção e instalação de benfeitorias à estrutura do condomínio etc.
Não obstante seja dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, segundo estabelece o Art. 1.336 do Código Civil, a inadimplência é o maior desafio que um síndico enfrenta na administração do condomínio, pois o não pagamento da cota implica prejuízo e sobrecarga no rateio das despesas entre os demais condôminos.
E neste viés o legislador foi expresso ao estabelecer, no §1º do Art 1.336, que o condômino que não pagar a sua contribuição (leia-se: até a data do vencimento), ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Indubitável é o cabimento da cobrança de tais incidentes, principalmente no que tange aos juros moratórios, eis que a sua configuração se encontra regida pelo Art. 394 do Código Civil, in verbis: “Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer”.
O §1º do Art. 1.336 do Código Civil é categórico ao enunciar que os juros convencionados é que regerão a cobrança das cotas inadimplidas, o que em alguns casos gera erro na sua aplicação, pois a princípio, lendo o aludido parágrafo isoladamente, é possível interpretar que desde que convencionados (em assembleia), a taxa de juros é irrestrita, podendo chegar, por sufrágio majoritário dos condôminos, a qualquer patamar de incidência.
Todavia, se faz necessário analisar esse artigo com cautela, de forma sistemática e conjuntamente com o Art. 406 do mesmo diploma legal e com o Art. 12, §3º, da Lei 4.591/64, vez que a legislação específica institui como teto para cobrança de juro de mora o percentual de 1% do débito, logo, embora plenamente aplicáveis, os juros moratórios sofrem limitação legal, o que revoga qualquer convenção contrária.
Isso posto, considerando que qualquer cobrança de juro sob rubrica de mora acima de 1% é ilegal, se faz necessário que os síndicos revisem a porcentagem aplicada aos juros praticados em caso de inadimplência, pois caso estejam fora do teto legal, estará configurada cobrança excessiva e abuso de direito, o que ensejará restituição do que já foi indevidamente pago com a devida correção monetária, e até mesmo reparação de danos caso esses sejam patentemente demonstrados.
Matéria complementar da edição – 262 – nov-dez/2020 da Revista Direcional Condomínios
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