A Direcional Condomínios disponibiliza logo abaixo um guia preparado pelo engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva, com a ideia de propor aos síndicos a elaboração de um Manual de Reforma personalizado, contendo os procedimentos adequados às intervenções nas áreas privativas.
Eng. Civil Claudio Eduardo Alves da Silva: “Obra simples” pode gerar impacto
Aqui, em síntese, o especialista destaca que:
– “O Manual deverá considerar as características da edificação. Caso ela tenha sido construída com alvenaria estrutural ou sistema reticulado (pilares e vigas), mudará o escopo do que poderá ser feito ou não nos apartamentos. Na alvenaria estrutural, por exemplo, serviços simples como passagem de eletrodutos para ampliação de tomadas ou passagens de tubos para ar condicionado se tornam um procedimento crítico e de alto risco, ao contrário das estruturas convencionais. Também é essencial saber se a construção está dentro do prazo de garantia e respeitar sua finalidade de uso, comercial ou residencial.”
Portanto, inexistem “obras simples”, já que uma intervenção aparentemente banal poderá gerar riscos à segurança do prédio, alerta o engenheiro. Ele exemplifica:
“O rebaixamento de um forro parece ‘fácil’, mas pode acabar eliminando a ventilação de uma tubulação de gás que esteja embutida em uma sanca. Também a troca de revestimentos poderá gerar impacto mais severo sobre o vizinho ou a edificação se o entulho e/ou material novo a ser instalado for depositado pontualmente sobre as lajes, exercendo carga maior do que aquela projetada para essa estrutura. Além disso, para esse tipo de serviço, o uso ou não de marteletes exige análise de profissional habilitado. Por fim, a aplicação de materiais inflamáveis para uma simples colagem de pisos vinílicos é capaz de provocar até incêndio.”
“Essas situações mostram porque somente um profissional ou empresa habilitados são capazes de estabelecer as implicações da reforma e definir se esta será simples ou complexa”, reforça Claudio. “Recomendamos a contratação de um engenheiro ou arquiteto pelo condomínio, que deverá implantar a ABNT NBR 16280/2015 a partir da organização da documentação e do histórico da edificação. Ele deverá montar o Manual de Reforma específico para aquele empreendimento (contendo um processo unificado que servirá de base para as análises das solicitações dos moradores).”
O Manual deverá fornecer ainda aos condôminos e responsáveis técnicos pelas obras as “plantas indicativas da estrutura e instalações originais nas unidades, o que irá facilitar as tratativas e a análise dos pedidos pelo condomínio, gerando mais controle e segurança em todo o processo”. Entre outros, o Manual deverá regulamentar também:
– A forma de apresentação dos projetos, memoriais descritivos etc.;
– A responsabilidade técnica para cada etapa da obra (projeto, execução e finalização), emitindo-se ART ou RRT (Anotação de Responsabilidade Técnica para engenheiros e Registro de Responsabilidade Técnica para arquitetos);
– O fornecimento do cronograma de trabalho e lista dos profissionais que irão trabalhar na unidade; e,
– A autorização para circulação dos insumos e funcionários dentro dos horários permitidos, assim como regras para o descarte de entulhos e a limpeza.
Importante que o condomínio inclua ainda medidas de prevenção à geração de ruídos e ao uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis.
Leia também:
– Gestão das reformas nas unidades: a NBR 16.280 no controle do síndico
– ABNT NBR 16.280: O porquê de sua obrigatoriedade ao gestor do prédio
Matéria complementar:
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