Um dos problemas mais recorrentes em condomínios é a inadimplência. O que leva a este problema? Existem meios de prevenção? O Judiciário ainda é a única saída? O que fazer se o caos for instaurado e a situação fugir ao controle?
Ao entrarmos em um condomínio, e principalmente em nossas unidades privativas, por vezes esquecemos que moramos coletivamente, logo, tudo que afeta nosso vizinho poderá nos afetar e vice-versa. De forma idêntica, o próprio condomínio pode ser afetado quando fatores da sociedade drasticamente são alterados: corrupção, crise, desemprego e inflação.
No caso das obrigações com as contas, quando uma pessoa deixa de pagar na sociedade condominial, os demais acabam tendo que suportar a parte que não foi assumida por um de seus entes, pois em condomínio nada se paga, rateiam-se despesas! A sociedade condominial não pressupõe receita própria ou lucro (salvo algumas exceções), tão e somente manutenção do patrimônio como um todo, que inclui o patrimônio individual.
O administrador do condomínio, designado pela lei como síndico, pode tentar se prevenir de males maiores quando nesta sociedade levantam-se ondas ruins. A prática da manutenção constante, manter-se a clareza e transparência dos gastos, ter controle sobre os mesmos (não ao excesso!), a participação efetiva de todos, entre outras medidas, podem ajudar a controlar a inadimplência, quebrando-se o paradigma do – “eu pago muito de condomínio” -, para – “eu contribuo com o que meu condomínio necessita”. E essa contribuição pode vir, além da forma material e financeira, através de ideias e participação em comissões etc.
A proatividade do síndico neste cenário é preponderante para um bom resultado. Agora, se ele observar um desvio de padrão de alguma unidade em termos de pagamento, a recomendação é que procure, de forma cuidadosa, se aproximar e ver soluções para uma situação que pode ser apenas pontual. Neste sentido, o Judiciário deverá ser a última porta a ser buscada. Inicialmente é apropriado abrir um diálogo com a coletividade, possibilitando desde uma solução rápida e eficaz a mutirões e programas de parcelamento estendido. Também devem ser usados Procedimentos Extrajudiciais via Cejusc (Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania), órgão do Poder Judiciário que atua sem qualquer ônus ao condomínio e com boas vantagens. Importante lembrar, no entanto, que a cobrança dos valores e seus acréscimos é obrigação legal do síndico, que não pode, no ato da cobrança, fazer um abatimento direto, salvo se assim decidir a assembleia. Nada impede um abatimento indireto, por meio de pagamento em parcelas fixas.
Apesar destas ferramentas e outras tantas existentes no mercado, muitos condomínios ainda possuem elevado índice de inadimplência. Neste caso, eles devem planejar, em conjunto com o conselho e/ou a assembleia, soluções que visem a uma redução de custos imediata. Por exemplo, organizar as contas a pagar conforme o fluxo de recebimentos, colocar em ação um plano de conscientização do ‘morar com responsabilidade’ e ‘respeito ao patrimônio coletivo’, e mobilizar uma força tarefa para a coleta de ideias e propostas junto aos moradores. O administrador não deve ter medo de levar a verdade à assembleia, pois somente ela poderá dar o respaldo e a segurança jurídica necessária para uma tranquila recuperação financeira. Por mais que pareça um problema, a inadimplência condominial é uma fase, um dia é satisfeita/quitada, e quanto mais rápida for a busca pela solução, menos danos as partes irão sofrer.
Matéria publicada na edição – 205 de set/2015 da Revista Direcional Condomínios
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