Advertir e multar condôminos infratores são tarefas desagradáveis, das quais alguns síndicos se omitem, e outros abusam, não raro cometendo injustiças. Portanto, é preciso ponderar para não pecar por omissão nem por excesso.
À exceção das penalidades por atos de vandalismo ou assédio moral aos empregados do condomínio, que devem ser aplicadas em seu grau máximo e sem necessidade de advertências prévias, as demais multas, sempre precedidas de advertências por escrito, podem ser escalonadas. Por exemplo, ¼ do valor da cota condominial vigente para a primeira infração; ½ cota condominial na reincidência; uma cota condominial integral na segunda reincidência, e assim por diante.
Direito de defesa
A imposição e cobrança imediata de multas antes de qualquer defesa, às vezes até no mesmo boleto da cota condominial como forma de coagir o condômino a quitá-la, é um erro comum, que abre a real possibilidade de anulação em juízo, tendo em vista a inobservância do direito constitucional à ampla defesa e ao contraditório.
É o que estabelece esta jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP):
“CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. MULTA POR INFRAÇÃO A NORMAS CONDOMINIAIS. CONDICIONAMENTO DO PROTOCOLO DO RECURSO AO PRÉVIO PAGAMENTO DO VALOR DA MULTA. VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA. NULIDADE DAS CLÁUSULAS DO REGIMENTO INTERNO E CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADEQUADA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, MONTANTE QUE SE ELEVA EM VIRTUDE DA SUCUMBÊNCIA EM PLANO RECURSAL. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. A imposição de multa por conduta violadora de normas de convivência entre condôminos está sujeita à prévia observância dos princípios do contraditório e da ampla defesa. A imposição da pena só pode ocorrer após o exercício do direito de defesa, que não pode ser condicionado ao prévio pagamento do valor da multa.” (Processo 004597-38.2018.8.2x.001)
Provas
Além disso, infrações têm de ser comprovadas mediante a apresentação de provas sólidas, sejam testemunhais ou documentais, devidamente analisadas e, conforme o caso, submetidas à análise pericial técnica. Denúncias anônimas não são admissíveis— o clássico caso do morador que reclama, mas diz não querer se indispor com o vizinho.
Notificação
As notificações de multas — e não boletos de cobrança —, devidamente fundamentadas, devem ser enviadas aos condôminos infratores contendo a data, o horário e a natureza da infração, com a informação clara acerca do direito de defesa, que deverá ser exercido mediante a interposição de recurso à próxima assembleia, não sendo necessário nem razoável realizar-se uma assembleia somente para a apreciação de recursos. Até lá, a multa fica no prontuário da unidade, e será cobrada se o recurso vier a ser indeferido.
Defesa
A assembleia — e não o conselho, que nem sequer tem outra atribuição legal além de examinar as contas do síndico — é o foro adequado à apreciação dos recursos de multas. A deliberação sobre o recurso deverá constar da pauta mesmo que a o infrator não manifeste a intenção de apresentá-lo. Com isso, assegura-se o direito de defesa, legitimando-se, ou não a multa, ainda que à revelia do infrator.
Cobrança
Uma vez que a assembleia tenha deliberado por indeferir o recurso, o síndico deverá determinar à administradora que emita a cobrança, sempre à parte da cota condominial.
Caso o condômino infrator não pague a multa, deve-se aforar ação de cobrança, jamais protestando o título, pois sempre existe a possibilidade de a Justiça anular a multa, e nesse caso, um eventual protesto daria azo a uma ação indenizatória por danos morais.
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