PLANEJAMENTO E ATENÇÃO ÀS PARTICULARIDADES
Considerada a carta maior dos síndicos, as convenções podem ser alteradas e devem refletir as necessidades de cada condomínio. É importante, no entanto, ficar atento à legislação e coletar as assinaturas de todos os proprietários.
No início de 2002, a publicação do novo Código Civil gerou uma verdadeira corrida às alterações das convenções de condomínio. Brechas da lei, como a possibilidade dos próprios condôminos executarem obras urgentes, em caso de inércia dos síndicos, estimularam muitos condomínios a aprovarem em assembleia mudanças nas convenções.
“Na Convenção, um grupo convenciona, disciplina, delibera e aprova alguns assuntos para a vida em coletividade. Ela reflete o que há na sociedade lá fora, afinal, os condomínios são uma sociedade intramuros.
Se há um morador com uma doença infectocontagiosa, por exemplo, o fato deve ser comunicado ao síndico, para que o gestor dê ciência à Vigilância Sanitária”, aponta o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano de Souza Oliveira.
O novo Código Civil trouxe à tona, enfim, discussões mais aprofundadas sobre o que é a vida em condomínio. “Morar em condomínio não é simplesmente dividir a propriedade”, completa. Por isso, as convenções padronizadas pelas construtoras, que basicamente repetem textos-padrão apenas mudando o nome do condomínio, carecem de modernização.
Alguns itens devem constar obrigatoriamente da Convenção: discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva; a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; o fim a que as unidades se destinam; a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições para atender às despesas ordinárias e extraordinárias; a forma de administração do condomínio; a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores; o regimento interno. Pode ainda fazer parte da Convenção, conforme recomenda o advogado: a possibilidade de transferência de poderes do síndico; as atribuições especiais do Conselho Consultivo; as formas específicas de destituição do síndico; multas e procedimentos administrativos para defesa das mesmas; obras e formas de ressarcimentos; aplicação de juros maiores de 1% para inadimplentes; normas de conduta para áreas comuns; quoruns para alteração do regimento interno e normas de conduta, entre outras particularidades que cada condomínio apresenta.
“Pelo seu conteúdo e complexidade, a Convenção deve ser elaborada com muito cuidado e atenção, para não refletir algo que não seja de interesse da sociedade que ela representa. É necessário ouvir todos os moradores e proprietários, e o documento deve ser feito ou alterado por alguém que conheça o ordenamento jurídico vigente, para que não seja efêmero e ineficaz, legítimo, mas ilegal, que, de tempos em tempos, careça ser alterado ou, mesmo, caia em desuso”, aconselha.
Tarefa importante, a alteração de Convenção exige empenho de síndico e moradores. O síndico Paulo Romani recorda que o processo exigiu cerca de 20 reuniões em seu condomínio. “Decidimos que a convenção antiga não atendia mais as exigências da nossa comunidade, com 136 apartamentos e uma extensa área de lazer. Nas reuniões prévias, discutíamos item por item, como churrasqueira, piscina, sauna, aplicação de multas. Trabalhamos em cima de um esqueleto redigido pelo advogado Michel Rosenthal Wagner, contratado para esse fim, e fomos organizando nossas prioridades”, relembra o síndico.
A etapa final costuma ser a mais trabalhosa: reunir as assinaturas dos proprietários, que devem coincidir com as assinaturas da lista de presença da assembleia que irá aprovar a nova Convenção (com quorum mínimo de dois terços). Fábio Sternberg, gerente de uma administradora, tem dois condomínios de sua carteira de clientes em processo de alteração de Convenção, ambos com problemas no recolhimento das assinaturas dos proprietários. “Algumas vezes o apartamento está em nome da empresa do morador, em outros casos há brigas de famílias, inventários em andamento”, comenta. Fábio dá uma dica simples que pode agilizar o processo: pedir a todos os moradores a abertura de firma recente em um mesmo cartório. De qualquer forma, o trabalho costuma valer a pena: é possível atualizar a convenção com a multa para o antissocial e para o inadimplente reiterado, auxiliando a gestão condominial.
Matéria publicada na edição 150 set/10 da Revista Direcional Condomínios
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