“É certo que em prédios antigos, onde as pessoas se conhecem há décadas, muitas vezes não há espaço para desconfianças, mas a regular prestação de contas com a ajuda de um conselho ou de uma empresa terceirizada importa em uma melhor organização e protege melhor o Síndico de responsabilidade pessoal caso ocorra alguma falta.”
Atualmente anda muito em voga a questão da incolumidade moral do cidadão brasileiro. Talvez em razão dos diversos escândalos de corrupção na história do País, hoje é fato que se presta muito mais atenção na atuação de políticos e administradores de empresas no geral. Existe cada vez mais a responsabilidade e necessidade de se atender à transparência na gestão, cumprindo os deveres de publicidade e moralidade previstos na legislação.
A administração pública é pautada nesses princípios que são inclusive de previsão constitucional, constantes no caput do Art. 37 da Constituição. Tal previsão irradia-se por todo o ordenamento jurídico e pode-se dizer que inspira a atuação também na esfera privada, mesmo dentro de um condomínio residencial.
Dentro do universo dos condomínios, temos o Código Civil, que impõe aos síndicos a obrigação de prestação de contas aos condôminos e moradores. Os Art. 1.348, nos incisos VI e VIII, e 1.350 da Lei Civil determinam a elaboração do orçamento da receita, da despesa e da prestação de contas à Assembleia Geral Ordinária pelo menos uma vez ao ano.
A realização de pagamentos, o balanço e a contabilidade são atividades praticamente impossíveis de serem realizadas por uma só pessoa nos grandes empreendimentos imobiliários, que atualmente tomam conta do mercado. Mesmo no caso de condomínio de pequeno porte, é recomendado que se tenha ao menos um Conselho de apoio para prestar auxílio ao Síndico e também para fiscalizá-lo mais de perto.
É certo que em prédios antigos, onde as pessoas se conhecem há décadas, muitas vezes não há espaço para desconfianças, mas a regular prestação de contas com a ajuda de um conselho ou de uma empresa terceirizada importa em uma melhor organização e protege melhor o Síndico de responsabilidade pessoal caso ocorra alguma falta.
Atualmente no mercado existem uma série de empresas voltadas à administração de condomínios, e são elas que geram desde as folhas de pagamentos dos funcionários, até as contas mais ordinárias do prédio, o que garante maior imparcialidade, profissionalismo, organização e pontualidade no cumprimento das obrigações condominiais, bastando ao Síndico a autorização das despesas.
Recomenda-se fortemente também a contratação de auditorias externas independentes, pois infelizmente não é raro os casos de conluio fraudulento ente Síndico, administradoras de condomínio e prestadores de serviços, o que pode ser detectado pelo estudo meticuloso dessas empresas especializadas.
Por outro lado, o Conselho tem a função de verificar as contas, dar sugestões e aprovar o balanço e relatório de gastos que são efetuados mensalmente, o que não retira dos próprios moradores o direito de exigir a observação dessas contas e a realização de apontamentos e sugestões a qualquer momento, em razão dos já citados princípios da publicidade e transparência. Afinal de contas, todos são responsáveis pela preservação do condomínio e isso inclui também a atenção à sua saúde financeira.
A ausência de prestação de contas anual perante a Assemblei Geral Ordinária é caso para destituição do Síndico, observando-se o procedimento do Art. 1.349 do Código Civil.
Em regra, após a aprovação de contas nenhum dos condôminos poderá mais reclamar, nem o Síndico é mais obrigado a prestar esclarecimentos a qualquer dos condôminos. Entretanto, as contas poderão ser revistas em casos excepcionais pela via judicial quando for descoberto algum ato ilícito praticado pelo Síndico com comprovação do prejuízo para o condomínio.
Mas e se a conta não for aprovada?
Caso não sejam aprovados os orçamentos e a prestação de contas, o correto é dar um prazo para o Síndico justificar e/ou regularizar as informações que foram impugnadas em Assembleia. Essa regra normalmente está prevista na Convenção coletiva do condomínio. Certamente uma empresa de auditoria externa é recomendável para análise dos casos mais complexos.
Não havendo aprovação pela Assembleia, o condomínio poderá ingressar com a ação de exigir contas em face do Síndico. Constatando que existem inconsistências nas contas apresentadas, o Síndico será condenado no próprio processo a ressarcir o condomínio.
Importante destacar que com o novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em 2016, foi excluída a hipótese da Ação de Prestação de Contas proposta pelo Síndico.
Para um caso concreto, consulte sempre um advogado!
[Colaborou no artigo a advogada Mariá Maynart]
Mariá Maynart
Advogada formada em 2010 pela Universidade Federal Fluminense e com Pós-Graduação em Direito Processual Civil na PUC/SP. Área de especialização: Processo Civil. Possui ainda formação em cursos de Direitos Humanos, Jurisprudência do Sistema Interamericano de Direitos Humanos e Sistema ONU, Criminologia, Direito Penal e Processual Penal, Civil, Processual Civil, constitucional e Administrativo, entre outros.
Mais informações: maria@giacon.adv.br.
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