Administrar um condomínio já há tempos representa uma atividade qualificada que agrega conhecimentos diversos.
Ou seja, um administrador deve saber qual momento certo e em que medida deve procurar um técnico, ciente de que precisa de um suporte especializado para muitas situações, não só aquelas que ocorrem dentro dos seus muros, mas também no entorno, uma vez que acontecimentos externos poderão gerar reflexos, transtornos ou outros fatores que importem à coletividade que ele representa e administra.
Quando surge uma obra nas imediações do condomínio, a preocupação aparece de cara, seja pelo temor de danos ao patrimônio, seja pelas questões de barulho, trânsito de caminhões, entre outros. E ela se torna maior quando a construção vizinha é paralisada ou apenas parte dela é entregue, restando no local um pátio de obras abandonado. Como decorrência, pragas urbanas, infiltrações, poças d´águas e presença de vândalos e usuários de drogas podem se transformar em um problema para a comunidade vizinha.
Em princípio, a legislação brasileira protege o direito de vizinhança – entendido o condomínio como vizinho do terreno onde ocorre eventual paralisação de obra. Porém, as dificuldades acentuam quando essa interrupção às vezes é forçada pelo próprio Poder Judiciário (diante da liquidação/falência da construtora ou de alguma ação judicial de embargo etc.), assim como pelo Poder Público de forma administrativa.
Em ambos os exemplos, a coletividade que se sentir prejudicada deverá buscar a orientação jurídica especializada, a qual, por sua vez, irá avaliar a estratégia mais adequada para sanar o problema. Se, por exemplo, a paralisação ocorre por falta de caixa da construtora ou outro fator não motivado pela Justiça ou o Poder Público, o condomínio poderá adotar medidas de “obrigação de fazer” dos responsáveis, com imposição de multas. Para tanto, o gestor do condomínio deverá manter não só um bom meio de comunicação com os moradores (que possuem sempre a primeira visão do problema, pelo simples olhar da janela), mas também com os responsáveis da obra vizinha.
Saber quando acionar e quem buscar é uma das tarefas necessárias a quem administra os condomínios vizinhos a obras novas, sendo certo que a truculência e o fechamento ao diálogo poderão somente causar transtornos para o dia a dia (durante a execução dos serviços) e o convívio com a coletividade. De outro modo, sua paralisação também poderá gerar dissabores, recomendando- se, assim, uma postura proativa do condomínio mediante a construtora, para que juntos solucionem o problema. Pois, muitas vezes, em uma eventual paralisação por determinação de Poderes Públicos, a construtora poderá ser impedida de adentrar e fazer qualquer coisa no pátio da obra, frustrando não só uma solução rápida, como também os anseios da vizinhança.
Tomar atitudes é função do gestor, pois a falta dela, ou ainda o caminho errado, ou mais demorado, pode causar danos irreparáveis ao condomínio, a exemplo de infiltrações ou rachaduras que surgem na edificação em função de uma construção no terreno vizinho (paralisada ou em andamento). Providenciar laudos, levá-los ao conhecimento da construtora e dos órgãos públicos é dever do gestor, ainda que isso gere um custo ao condomínio, pois somente este síndico possui as informações dos impactos da obra sobre o lado interno do muro. O terceiro precisa ser comunicado para adotar a postura e atitude de segurança que lhe cabe. E só se sabe se há risco ou perigo ao contratar um laudo técnico. O ressarcimento, por sua vez, vem em uma segunda etapa, já a proteção contra danos tem que ser para agora!
Matéria publicada na edição – 243 – março/2019 da Revista Direcional Condomínios
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