O inquilino é uma figura que faz parte do universo do condomínio. Muitas pessoas, porém, ainda o confundem com o condômino em relação a alguns direitos e obrigações. De acordo com o Art. 1.334, §2º, do Código Civil, entretanto, o condômino é somente aquele que é o proprietário do bem, com o registro do meesmo em seu nome ou com compromisso de compra e venda.
A relação direta do locatário é com o locador que, na maioria das vezes, é o proprietário do bem e, por força de um contrato de locações, transfere a posse ao inquilino, o qual poderá usar o bem no período de vigência do contrato de locações. Em função da transferência da posse no período de locação, o proprietário não pode utilizar as áreas comuns.
Isso não quer dizer que o inquilino não precise obedecer às regras do condomínio. A maioria dos contratos de locações normalmente possui uma cláusula obrigando o inquilino a respeitar a Convenção e o Regimento Interno do condomínio, sujeitando-se à configuração de infração contratual em caso de descumprimento, o que poderá acarretar em ação de Despejo.
De qualquer forma, mesmo sem a presença de tal cláusula nos contratos de locações, o inquilino deve obedecer às normas internas condominiais. A Convenção, considerada um ato normativo, obriga o cumprimento por todos que habitem ou frequentem o condomínio, independente da anuência do inquilino.
Assim, o inquilino passa a ter direitos e deveres dentro dos condomínios. Tem o dever de cumprir o Regimento Interno e Convenção, além das deliberações em assembleia. Tem o direito de usufruir das áreas comuns e quaisquer benefícios que teriam os proprietários enquanto na posse do bem.
Legalmente, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos do imóvel, tais como IPTU e condomínio são do proprietário; inclusive o não pagamento poderá ensejar na perda do bem, após o devido processo legal. Porém, quando prevista no contrato de locações a responsabilidade do pagamento dos encargos, tais como condomínio, passam a ser de obrigação do inquilino (Art. 25 da Lei 8.245/91). Mas isso não lhe garante direito sobre deliberar quanto às despesas ou votar em assembleia.
Não obstante, a Lei de Locações (Lei 8.245/91), em seu Art. 23, define as despesas de responsabilidade do inquilino, bem como a Lei 4.591/64, Art. 24, § 4º, prevê a hipótese deste votar em questões ordinárias na assembleia – mas desde a promulgação do novo Código Civil de 2002 fica clara a revogação de tais artigos que possibilitem a participação em assembleia. O Art. 1.335, III do Código Civil, traz de forma explícita que o direito a voto é do condômino, ou seja, do proprietário do bem, e desde que quites com o condomínio.
A invalidade da possibilidade de voto nas questões ordinárias deve-se ao § 1º do Art. 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, ao aduzir que este dispositivo posterior revoga a anterior ao regular inteiramente a matéria desta.
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