“Em geral, as convenções condominiais observam uma forma ‘padrão’ que não dispõe de forma detalhada sobre as penalidades e forma de atuação judicial do condomínio, o que as torna passíveis de serem classificadas como ‘fracas’ e ‘omissas’, porque facilitam ao condômino desidioso agir de forma temerária na relação com o condomínio (e por consequência, com os demais condôminos).”
É sabido que um condomínio somente se mantém em boa situação econômica quando seus condôminos cumprem a obrigação de manter em dia os pagamentos de suas cotas condominiais. Não existe outra forma de um condomínio se sustentar. A lei imputa especificamente esse pagamento diretamente ao condômino como obrigação indispensável. Entretanto, e infelizmente, não é esse o procedimento que por muitas vezes se vê nos condomínios em geral!
Se multiplicam no Judiciário as ações de cobranças de cotas atrasadas e os resultados dessas medidas nem sempre alcançam os reais objetivos do condomínio credor, qual seja, o recebimento dos atrasados para a sua própria manutenção.
E o que se nota nessas ações é que alguns condôminos promovem manobras para dificultar as ações judiciais dos condomínios, causando atrasos indevidos nos processos e prejuízos ao condomínio e, por via de consequência, aos próprios condôminos. Isso se dá pela falta de mecanismos que direcionem os condôminos a adotar uma postura mais ajustada às necessidades do grupo (de condôminos) do que às suas próprias.
O que pouco se divulga, é que ao decidir ingressar em um condomínio na condição de morador, o condômino adere a um contrato que conhecemos por Convenção Condominial, cujo objetivo é regular a vida em conjunto naquele espaço físico. Esse documento cuida de assuntos diretamente ligados às normas gerais de procedimento dos contratantes/condôminos, tais como as divisões de despesas entre as unidades condominiais, as frações ideais de cada unidade, passando, inclusive, pela organização e uso de áreas comuns e forma de cobrança de condôminos inadimplentes, com estipulação de penalidades para cada caso e sua graduação.
Então, em relação aos condôminos, a Convenção Condominial pode ser considerada lei! Para o que por ora nos interessa, cabe ressaltar que alguns condôminos não cumprem de maneira adequada esse “contrato”, ora investindo contra alguma obrigação sua como a de pagar as despesas condominiais, ora agindo contra as normas de convivência estabelecidas no condomínio, e o condomínio, então, deve procurar fazer valer seu direito em juízo onde algumas dificuldades se impõem para a satisfação de seu crédito.
Em juízo, se a Convenção Condominial não oferecer instrumentos firmes de atuação, o condomínio encontrará muitas dificuldades para ver satisfeito o seu crédito e se fazer respeitar frente aos demais condôminos. Uma Convenção de Condomínio eficaz deve conter regras capazes de fornecer garantias para que o condomínio possa agir com muita firmeza contra os condôminos que não cumprem suas obrigações, mas na maioria dos casos, isso não ocorre!
Em geral, as convenções condominiais observam uma forma “padrão” que não dispõe de forma detalhada sobre as penalidades e forma de atuação judicial do condomínio, o que as torna passíveis de serem classificadas como “fracas” e “omissas”, porque facilitam ao condômino desidioso agir de forma temerária na relação com o condomínio (e por consequência, com os demais condôminos).
Uma Convenção Condominial forte deve conter diretrizes capazes de induzir seus condôminos a cumprirem suas obrigações de maneira rígida e sistemática. Assim, por exemplo, deve estabelecer multas com patamares sérios o bastante para que um condômino reflita e conclua valer à pena sacrificar-se para cumprir todas as normas estipuladas, para não ser objeto dessa penalização.
Essa Convenção deve ainda fixar parâmetros facilitadores de sucesso nas ações de cobrança de cotas atrasadas, tornando obrigatórias aos condôminos certas posturas que permitam identificar a condição pela qual ocupa a unidade condominial; se na condição de proprietário ou de locatário, ou outra forma qualquer, de modo que o condomínio possa exercer seu direito e encontrar garantias/meios de receber efetivamente seu crédito, garantindo equilíbrio a todos os condôminos. É preciso deixar claro que o direito individual do condômino não se sobrepõe ao direito coletivo que representa o condomínio.
Além disso, uma Convenção omissa, demanda a aplicação do Código Civil às discussões, que, por exemplo, limita a multa por inadimplência de cotas condominiais a 2% (art. 1.335, § 1º, CC). Se a multa for estipulada em patamar maior na Convenção, esse dispositivo prevalecerá sobre o Código Civil, tal a força da Convenção em relação ao condômino.
Outras questões devem ser tratadas e regulamentadas em uma nova Convenção, como por exemplo, a delicada questão que envolve a penalização e possível exclusão de condôminos que, reiteradamente, descumprem suas obrigações e violam normas de convivência comum (art. 1337, CC), ou a adoção de um juízo arbitral que afastaria do Judiciário o exame de determinadas questões. Enfim, a Convenção pode ser um instrumento de manutenção da paz e do equilíbrio no condomínio, desde que seja bem pensada e direcionada.
A par dessa afirmação, é importante e absolutamente útil que ao instituir-se um condomínio, esse tipo “rígido” de Convenção deva ser adotada de pronto, permitindo que, desde o início, o grupo (condomínio) possa exercer suas prerrogativas com preferência e primazia sobre o direito individual dos condôminos, respeitado o quórum de 2/3 das frações ideais para a sua instituição (Art. 1.333 e 1.334, CC). Isso porque nesse caso, os condôminos já se dispõem a adotar normas mais rígidas desde o princípio, sem que haja, até ali, algum deles implicado com problemas de infração à convenção inaugural.
Problema mais sério se apresenta quando o condomínio já possui uma Convenção padronizada que não oferece maiores garantias e prerrogativas contra os violadores de normas internas, porque nesse caso, a Convenção precisa ser alterada para agravar a situação dos infratores/devedores de cotas (o que por certo será combatido pelos devedores), alteração que demanda o mesmo quórum de 2/3 dos condôminos (Art. 1.351, CC), sendo absolutamente recomendável a contratação de um profissional do direito para assessoria dos atos necessários à criação e/ou alteração de uma Convenção coletiva.
É nesse contexto que se sugere que regras especiais sejam incluídas nas convenções coletivas, além das acima mencionadas (multas, penalidades, juízo arbitral, exclusão de condôminos etc.), tais como o depósito de contratos de compra e venda e matrículas das unidades em secretaria do condomínio, a identificação dos ocupantes das unidades, o esclarecimento da natureza dessa ocupação, assim como o fornecimento de dados de todos os ocupantes de cada unidade e de seus veículos.
É relevante a presença de um profissional para acompanhar as providências de criação, instituição e alteração de convenções coletivas, porque, como já adiantado, as exigências legais são rigorosas e as dificuldades operacionais para reunir-se o número de condôminos necessário, no dia a dia dos condomínios é notória e permanente, dificuldade acrescida da resistência dos infratores que compõem o condomínio. Mas sendo esse o único caminho, o síndico deve convocar uma assembleia geral extraordinária, esclarecendo de antemão os objetivos da assembleia e nessa assembleia, devem estar presentes, minimamente, 2/3 dos condôminos que aprovarão as alterações, permitindo que os interesses coletivos se sobreponham aos individuais, propiciando uma melhor condição ao grupo condominial.
João Emilio Bertolucci
Advogado, sócio do escritório Bertolucci & Ramos Gonçalves Advogados e Vice-Presidente da Comissão de Estudos de Comunicações da OAB-SP.
Mais informações: brg@brgadvogados.com.br.
