A administração de condomínios é uma atividade fantástica, sem monotonia e repleta de desafios. E mesmo contando com uma gestão cuidadosa, que elabore com rigor o orçamento anual para o rateio das despesas ordinárias (relativas à limpeza, salários dos funcionários, manutenção das áreas comuns, consumo de água e energia etc.), o condomínio poderá enfrentar, em algum momento, situações de emergência.
Essas, em geral, surpreendem o síndico com custos elevados, que ultrapassam o valor mensal previsto no orçamento destinado à manutenção, e estão relacionadas ao entupimento de rede de esgoto; queima de placa de elevadores ou central de interfones; desmoronamento de muro; alagamento de garagem, entre outros. Elas exigem que o síndico aja de imediato, sob pena de responder civil e criminalmente frente aos eventuais danos.
Entre os condomínios, é comum utilizar o Fundo de Reserva nessas situações, ao menos para pagar a entrada e possibilitar, assim, o início das obras. A medida é acertada, mas o ideal é que o síndico marque na sequência uma reunião com o conselho para informar os fatos e, logo depois, conforme recomenda o Art. 1.341, § 2º, do Código Civil, convoque uma assembleia para comunicar aos moradores tudo o que está acontecendo, bem como os valores que foram utilizados e se será necessário levantar mais recursos do Fundo ou por meio de um rateio extra.
O Fundo de Reserva dá tranquilidade aos gestores e moradores, mas nem todo condomínio possui tal recurso e, para piorar, há casos em que os condôminos não suportariam um rateio extra com parcelas elevadas. Diante disso, e tendo que realizar a obra, só restará ao gestor recorrer a uma instituição financeira que possua linha de crédito especial para condomínio (CDC), com a possiblidade pagamento em 48 meses, dependendo do banco. Alguns deles, porém, não financiam 100% do valor da obra, cobram juros de mercado, que variam em cada instituição, e exigem que o condomínio seja correntista e faça com eles a cobrança das taxas de rateio. Solicitam ainda a apresentação da ata da assembleia especialmente convocada para discutir e aprovar o empréstimo, o qual deverá ser acordado por maioria absoluta. É importante que o síndico confirme junto ao banco o quórum que está sendo exigido para o empréstimo e que este saia em nome do condomínio – Jamais em nome do síndico ou de algum membro do conselho!
Para evitar essa situação extrema, desgastante e custosa para o condomínio, recomenda-se ao síndico constituir e/ou normalizar o Fundo de Reserva, através da convocação de assembleia e sensibilização dos moradores, possibilitando assim enfrentar as emergências em uma condição melhor de negociação com os prestadores de serviço. Muitas vezes, o condomínio não dispõe de Fundo de Reserva por má gestão dos recursos financeiros – é preciso sempre prestar contas dos valores aplicados e usá-los para os fins aos quais ele está destinado, até para não perder a confiança dos condôminos. O síndico deve se comprometer perante a assembleia em administrar com rigor esses recursos e em convocar nova assembleia sempre que houver necessidade do uso do Fundo.
Para que haja maior transparência recomendase, inclusive, a criação em assembleia de dois tipos de Fundo:
– De Reserva, destinado a cobrir emergências relativas às despesas ordinárias; e,
– De Obras ou Benfeitorias, voltado a despesas extraordinárias como pintura ou reformas de fachada; individualização de água; impermeabilização; modernização de elevadores; aquecimento da piscina etc.
São medidas simples de serem adotadas, as quais darão a todos maior segurança e tranquilidade para enfrentarem os desafios e as surpresas que envolvem a gestão de condomínio.
Matéria publicada na edição – 221 de mar/2017 da Revista Direcional Condomínios
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