Em geral a Convenção do condomínio residencial o define como estrito a esse tipo de uso, gerando impasse ao síndico ou gestores quando a construtora deixa áreas para exploração de serviços como salão de beleza, bar na piscina etc. Como o síndico pode viabilizar o trabalho de terceiros para explorar esses pontos, comercialmente falando, sem ferir a Convenção? Ou, nesse caso, seria obrigatório mudar a Convenção?
Estamos tratando aqui dos empreendimentos condominiais onde o objetivo é ofertar diversos serviços e itens de lazer (salão de beleza, padaria, cinema, minimercados e escolas infantis) ao morador. Estes espaços devem ser ocupados mediante locação, até para alavancar o orçamento do próprio condomínio. A empresa interessada em explorar o espaço deve assinar contrato comercial escrito, contendo as garantais locativas e demais termos contratuais. Porém, este documento precisa antes, obrigatoriamente, ser levado ao crivo da assembleia de condôminos, sob pena de nulidade.
E caso a Convenção nada disponha para regulamentar o assunto ou, ainda, proíba a locação das áreas comuns, também deverá ser convocada assembleia para regularizar a situação. Em ambos os casos, será imperiosa a realização de outra assembleia que venha a permitir a locação e alterar a Convenção, legalizando a exploração comercial do espaço (área comum) bem como a celebração de contrato com o terceiro, com as regras definidas. Ou seja, a assembleia condominial terá que ser especialmente convocada para esse fim, palco onde serão definidas formalidades como contrato exclusivo, garantias da locação, pagamento do aluguel, luz, IPTU, taxa condominial etc.
De outro modo, não há proibição na legislação brasileira para a locação da área comum em condomínio, em não se verificando divisão, alienação ou utilização exclusiva de condôminos.
Qualquer atividade comercial requer alvará de liberação
Além disso, toda atividade comercial necessita de alvará de funcionamento, tenha ou não fins lucrativos; se houver a necessidade de efetuar reformas nas áreas comuns do condomínio para atender à finalidade da locação, as obras deverão ainda ser deliberadas pela comunidade condominial e ainda passar pelo crivo da Municipalidade.
A rotina do condomínio não pode ser alterada, podendo e sendo aconselhável (em condomínios residenciais) que a clientela se restrinja exclusivamente aos condôminos, para evitar o comprometimento da segurança e da característica residencial do empreendimento. As dúvidas dos moradores devem ser levadas à assembleia e discutidas, expressando na ata da assembleia tudo que pode e o que não pode ser feito (por exemplo, recebimento de mercadoria, entrada de funcionários e pessoas).
O que não pode ocorrer é a cessão do controle de acesso ao funcionário ou a possíveis clientes externos da empresa locadora do espaço, pois isto prejudicaria a segurança e colocaria em risco os moradores.
Assembleia precisa de quórum especial?
O condomínio não tem personalidade jurídica (assim como o espólio, massa falida, Câmaras Municipais, Mesa dos Deputados da Câmara), mas possui personalidade judiciária (o que não o exime da capacidade processual). Desta maneira, o condomínio, representado pelo síndico, tem a possibilidade de praticar atos jurídicos de locação, sendo necessário constar, todavia, que a locação somente poderá ser aprovada pelos condôminos reunidos em assembleia especificamente convocada para esse fim.
Mas será necessário obter a aprovação por quórum especial, qual seja, a aprovação pela unanimidade. Essa é uma interpretação controversa, mas a defendo com base principalmente no argumento de que a deliberação da assembleia nunca poderá atacar o direito de uso das partes comuns por qualquer condômino (artigos 19, Lei Federal n° 4.591/64 e 1.336, inciso IV, Código Civil), mesmo que à primeira vista reflita numa taxa condominial mais baixa ou ainda pela instituição de um fundo extraordinário para fazer frente às despesas.
Portanto, é somente a unanimidade que deliberará e autorizará a locação da área de uso comum, ainda mais também porque esta locação tornará dificultosa a utilização do espaço de uso dos condôminos. Aqui reside o cerne da questão, pois se a legislação permite o uso da área comum em locação, cabe bem recordar que a fruição significa que estas áreas comuns sofrerão alteração quanto à destinação, surgindo de forma inconteste a imperiosa necessidade do quorum especialíssimo da unanimidade.
Frisando sempre que a Convenção de Condomínio e a Assembleia devem obrigatoriamente respeitar a lei, esclarecendo que qualquer disposição que contrarie a legislação será considerada nula de pleno.
Resta indubitável que é legal a locação dos espaços das áreas comuns em condomínios, que deve ser deliberada em reunião assemblear devidamente convocada para essa finalidade com a decisão da totalidade da massa condominial (unanimidade).
Por último, observo que tal locação decorre do próprio direito de propriedade dos condôminos, que podem usar, fruir e gozar da coisa de acordo com a conveniência, inclusive locando, caso seja este o interesse.
Antonio Artêncio Filho é advogado pós-graduado em Direito Civil e especialista em Administração de Condomínios pela Universidade SECOVI. Também é síndico profissional e titular do escritório Lancia & Artêncio Advogados Associados. Mais informações: antonioartencio@aaf.adv.br.
