Em 1912, foi inaugurado o Edifício Casa Médici, considerado um dos primeiros edifícios residenciais em São Paulo, localizado na esquina da Rua Libero Badaró com a Ladeira Dr. Falcão Filho. Mas embora viver em condomínios não seja algo tão recente, esse tempo não foi suficiente para que a maioria das pessoas assimilasse ou criasse um modo adequado de viver em condomínio. Essa necessidade é crescente, hoje em São Paulo são mais de 4,5 milhões de pessoas vivendo em condomínio.
Para auxiliar no seu ordenamento, foi necessária a criação de normas que disciplinassem tanto a administração como o convívio entre os moradores. Em 1916, entrou em vigor o Código Civil, que, em seu Capítulo IV, estipulou os direitos e deveres dos condomínios e a forma de administração. Devido ao aumento constante na construção de edifícios tornou-se necessária a criação de uma lei específica para a área, a Lei 4.591/1964, depois parcialmente revogada pelo Código Civil de 2002.
Cada condomínio possui diferentes características, em função dos seus membros possuírem faixas etárias e culturas diversas. Conciliar as diferentes expectativas e comportamentos constitui um dos grandes desafios dos administradores. Para que haja um melhor convívio é necessário que os moradores e os administradores (síndicos, subsíndicos, conselheiros e empresas administradoras) reconheçam a importância de cumprir a Convenção e o Regulamento Interno. Outro ponto fundamental é a descentralização do poder, ou seja, dividir realmente as responsabilidades entre todos os membros do conselho, empresa administradora e moradores.
O conselho poderá se tornar mais atuante quando formalizar a atividade que cada um irá desenvolver e, também, definir todas as datas das reuniões, logo depois da eleição. É conveniente que o síndico, uma semana antes de cada reunião, lembre o corpo direito do compromisso, por meio de e-mail. Toda reunião deverá ter uma lista de presença e os nomes dos participantes mencionados em ata. As decisões que não necessitem ser levadas à assembleia deverão ser adotadas em conjunto, dividindo a responsabilidade entre o grupo. Quando surgirem impasses de opiniões, o assunto também deverá ser colocado em assembleia.
Para aumentar a participação dos moradores na vida condominial, principalmente nas assembleias, algumas ações poderão ser adotadas pelos gestores, entre elas:
· Criar várias formas de comunicação, evitando informações desencontradas e conflituosas. Entre elas: a) estabelecer um horário de atendimento direto ao morador; b) disponibilizar um e-mail para contato com os moradores; c) distribuir circulares antecipando os fatos ou alertando sobre cuidados que deverão ser adotados; d) criar um jornal mensal que possua a participação de uma comissão de moradores, entre eles, por exemplo, os adolescentes. Esse poderá ter várias colunas, que poderão receber até os demonstrativos financeiros e ser custeado pelas empresas vizinhas ao condomínio. Atualmente muitos condomínios, para evitar custo, disponibilizam o jornal em um site do condomínio ou por e-mail; e) possuir uma caixa de sugestões e criticas instalada em local adequado, para que o morador tenha toda liberdade de colocar suas observações, até mesmo sem a necessidade de se identificar;
· Organizar as assembleias como se fosse uma empresa. Os gestores deverão preocupar-se com os seguintes itens: a) as condições do local, como ventilação, iluminação e distribuição das cadeiras; b) a integração dos novos moradores; c) o incentivo ao debate respeitoso, evitando discussões subjetivas e acaloradas; d) a distribuição antecipada, junto com a convocação, de um resumo das informações que serão abordados, inclusive dos orçamentos; e, e) colher as opiniões por meio do voto secreto, evitando o conflito de ideias;
· Realizar constantemente pesquisa de opinião com os moradores para estabelecer os objetivos da administração, atendendo assim a maioria das expectativas e maior certeza de sucesso. Entre os temas estão: avaliação do desempenho dos funcionários e administradores; obras prioritárias; data e horário para as assembleias. O resultado das pesquisas deverá ser distribuído aos moradores, demonstrando a importância da participação;
· Permitir que moradores indiquem empresas que poderão participar da licitação de obras, desde que atendam ao memorial descritivo;
· Buscar transparência, facilitando o acesso a toda documentação do condomínio.
O aumento da participação e satisfação dos moradores imputará ao cargo de síndico maior leveza e segurança, que poderá possibilitar a outros moradores, embasados nessa forma de administrar, coragem para candidatar-se às próximas eleições.
