Para gerir condomínios com complexas configurações, síndico deve estar atento a convenção e contar com equipe preparada.
Você é do tempo em que os síndicos administravam apenas os condomínios residenciais e os comerciais? Já são comuns os condomínios mistos (geralmente com espaços comerciais no térreo e residenciais nos andares), e outros conhecidos como condomínios NR, que mesclam unidades comerciais com residenciais e não-residenciais (as NRs, efetivamente), estas para locação temporária. Particularmente em São Paulo, um fator tem transformado as ruas: a aprovação no Plano Diretor das fachadas ativas, ou seja, a ocupação da fachada dos edifícios por uso não residencial com acesso direto e abertura para o logradouro.
Além de afetar o urbanismo, todas essas novas configurações vêm alterando também a rotina dos gestores condominiais. A síndica Luiza Paulino se considera uma pessoa movida a desafios. E foi justamente administrando um condomínio com lojas mais unidades residenciais e não residenciais que ela venceu um grande desafio. Localizado no bairro do Paraíso, o empreendimento conta com lojas no térreo, lazer na cobertura e 215 unidades, divididas entre residenciais (apenas 10% do total) e não residenciais (destinadas à ocupação short stay, ou seja, de curta permanência, com ocupantes oriundos de locação via plataformas como o Airbnb). “O morador ou o locatário fixo tem uma responsabilidade no seu comportamento do dia a dia condominial. Já o short stay está ali de passagem e costuma ter maior dificuldade em seguir regras”, conta a síndica.
A síndica Luiza Paulino demonstra aos ocupantes de unidades NRs que existem regras no condomínio
Ao chegar, cada hóspede recebe um manual de boas-vindas com QR Code, que Luiza define como “um resumo do resumo do regimento interno, para que os hóspedes fiquem atentos às regras do condomínio”. Ela acredita também na postura dos funcionários como um fator de sucesso para a gestão de um condomínio NR: “O hóspede é recebido por uma equipe uniformizada e educada. Ali ele já percebe que está em um lugar com regras, onde não impera o vale tudo!”, pontua Luiza, completando que o treinamento da equipe é praticamente diário.
A síndica acrescenta que em época de grandes eventos em São Paulo (como Carnaval e shows internacionais) contrata um reforço na equipe de facilities. “Reforçar a equipe garante o sucesso da gestão e o atendimento de excelência.”
Luiza acredita que para bem gerir um condomínio NR alguns pontos são fundamentais: um olhar cuidadoso para a manutenção predial, porque dela depende a valorização patrimonial das unidades; boa formação em gestão de conflitos e de pessoas; ter conhecimento especialmente de Direito condominial e agir sempre com classe, sem exasperação. “Devemos proporcionar aos hóspedes uma sensação de acolhimento, de pertencimento, para que eles retornem e indiquem o condomínio para os amigos”, resume.
O síndico Mauro Conte diz que na gestão de condomínios mistos de grande porte é preciso conhecer muito bem a convenção e o Código Civil
Desafio parece ser a palavra chave quando conversamos com síndicos de condomínios com novas configurações. O síndico profissional Mauro Conte gere um grande empreendimento, na zona oeste de São Paulo, que engloba um hotel, um mall com restaurantes e lojas e uma torre com 339 unidades residenciais – entre unidades padrão e estúdios de diferentes tamanhos voltados para o mercado de curta temporada. Mauro é síndico geral e cada setor representa um subcondomínio com um subsíndico. “A convenção prevê para os subsíndicos uma autonomia ampliada, tudo obviamente alinhado com o síndico geral”, explica.
Mauro assumiu o cargo na instalação do empreendimento, em 2021, e já foi reeleito por unanimidade para a segunda gestão. “Para mim esse é um case de sucesso e foi meu maior desafio, um grande aprendizado”, define Mauro. Ele comenta que para assumir a sindicatura de um condomínio com esse porte e perfil, o primeiro passo é conhecer a convenção e estudá-la a fundo. “É preciso também trabalhar com processos e procedimentos, conhecer muito bem o Código Civil e atuar com aspectos que não estão presentes nos condomínios tradicionais.” Ele cita o exemplo da recepção do residencial, que em nada lembra a portaria de um edifício convencional: “Temos concierges bilíngues porque recebemos também público estrangeiro.”
O síndico atua em outro condomínio com perfil misto, localizado na zona sul da cidade: o empreendimento tem quatro setores, sendo um de apartamentos de alto padrão, com entrada exclusiva; outra torre comercial voltada apenas ao público médico hospitalar, com quase 200 unidades, mais um hospital e um centro de imagens; em outra torre há dois setores: um com estúdios para short stay e outro residencial com unidades menores. “O mercado de condomínios mistos veio para ficar, com muitos serviços e facilities, o que vai levar os síndicos a se estruturarem cada vez mais”, diz.
Gabriel Karpat: multipropriedade é mais usual em locais com muitos imóveis para veraneio
Com mais de 45 anos de experiência no mercado condominial, o administrador Gabriel Karpat tem acompanhado o surgimento dos novos tipos de condomínios. Um deles, o formato de multipropriedade, raro ainda em São Paulo, é mais usual em localidades onde há muitos imóveis para veraneio. Nesse formato, o interessado não compra a propriedade, mas sim uma fração de tempo para usufruir dela. A multipropriedade está regulamentada pela Lei 13.777/2018.
Para Gabriel, qualquer que seja o formato do condomínio, o síndico deve estar bem preparado. Até porque, no dia a dia, muita coisa irá “sobrar” para ele. Como, por exemplo, lidar com conflitos envolvendo locadores temporários. “E síndicos e administradores não possuem poder de polícia. Podemos tomar ações legais. Mas, na prática, se enviamos uma multa para o proprietário do apartamento, a sanção pode chegar quando o usuário já deixou o imóvel”, argumenta. Outra situação: o porteiro não pode abandonar a portaria para levar o locatário até a unidade. “As regras devem estar muito bem estabelecidas: o proprietário deve receber o inquilino e pegar as chaves na sua saída”, explica Gabriel Karpat, completando que às vezes os problemas começam com uma convenção mal formulada. Ele orienta que o condomínio pode alterar a convenção (que exige quórum de 2/3 da totalidade dos condôminos), ou estabelecer regras no regulamento interno para facilitar a gestão.
Matéria publicada na edição 303 ago/24 da Revista Direcional Condomínios
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