Assegurar a privacidade, tranquilidade e a segurança dos moradores representa um dos grandes desafios da gestão desses condomínios.
Comércio a poucos passos de casa e segurança 24 horas, mas, ao mesmo tempo, circulação de muitas pessoas e barulho em maior proporção. Esses são alguns pontos “enfrentados” pelos moradores de um condomínio misto, que abriga apartamentos residenciais e ala de comércio e/ou serviços. “O que vemos na prática, em alguns casos e não como regra, é a própria construtora elaborar o projeto do empreendimento já destinado a setores definidos, tais como, por exemplo, projeto com entradas separadas para shopping, ala comercial, ala de hotelaria e residencial”, diz Cristiano de Souza Oliveira, advogado e consultor jurídico na área condominial.
Cristiano sugere que a construtora projete o empreendimento com o auxílio de uma assessoria jurídica e administrativa que conheça a vida condominial, evitando desgastes aos futuros usuários e proprietários, pois o que for estabelecido em Convenção será de imediato aplicado. A representatividade do condomínio, conforme estabelece o Código Civil, deve ser de um síndico, mas no condomínio misto poderá, por determinação de Convenção ou mesmo de assembleia específica, definir a transferência de representação ou funções administrativas, permitindo assim que existam responsáveis (gerentes, coordenadores, zeladores, administradores ou qualquer outra definição) para organizar e administrar os setores residenciais, comerciais e outros, explica o advogado.
O Conjunto Nacional da Avenida Paulista, em São Paulo, um dos maiores condomínios mistos do País, é administrado por apenas uma pessoa. A síndica e gerente Vilma Teramizza está desde 1984 na administração do empreendimento, que possui três blocos comerciais – dois de serviços e um de lojas – e um residencial, com 50 apartamentos. No espaço de 100 mil metros quadrados circulam 30 mil pessoas por dia. “O complexo é uma cidade e não é fácil de ser administrado. O que facilita é que o complexo arquitetônico é muito bem feito e as alas comerciais e a residencial são divididas, inclusive por entradas separadas.”
Outro ponto ressaltado por Vilma como bastante importante para a gestão bem-sucedida de um condomínio misto é estabelecer uma Convenção detalhada, contendo uma discriminação minuciosa do que é a área comum e a privativa, bem como a delimitação entre o que corresponde ao uso residencial e ao comercial. “O segredo de um prédio está em sua Convenção.
Se ela for detalhada, especificando o que pode ou não, como que tipo de loja é aceitável no espaço e aquilo que não é permitido, não há controvérsias ou mal entendidos. As pessoas respeitam a ‘lei’ interna e o andamento administrativo torna-se pacífico”, explica Vilma.
Affonso Celso Prazeres de Oliveira, há 17 anos síndico do Copam, obra de Oscar Niemayer localizada na região central e outro grande empreendimento misto paulistano, diz que a Convenção interna define que não pode haver açougue, lanchonete ou restaurante dentro do condomínio. “Essa determinação precisa ser seguida e todos respeitam. Comércios assim atrairiam mais pessoas do que as dez mil que circulam ali diariamente. Temos uma entrada só e comércios assim poderiam atrapalhar os moradores.”
No Copam há apenas uma entrada, tanto para as 82 lojas quanto para os 983 apartamentos. E Affonso garante que os moradores conseguem manter sua privacidade, pois pessoas de fora não circulam nas áreas residenciais. “Conseguimos isso porque temos uma portaria eficiente, que consegue controlar o acesso a todas as dependências do conjunto.” É possível ainda separar o orçamento e as contas, lembra o advogado Cristiano. Segundo ele, no entanto, a autonomia financeira e a forma diferenciada de arrecadação devem estar claras na Convenção.
Matéria publicada na edição 150 set/10 da Revista Direcional Condomínios
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