Uma parceria bem ajustada entre a gestão do condomínio, a área da engenharia, o prestador de serviços e o fornecedor dos materiais de tratamento e acabamento de fachadas está restituindo um visual de “novo em folha” a um empreendimento na região do Campo Limpo, em São Paulo.
![Síndico](https://direcional.s3.amazonaws.com/backup/sindico-profissional-Walter-Silva.jpg)
O síndico profissional Walter Silva e as obras em curso em condomínio da zona Sudoeste de São Paulo; no detalhe, imagem da fachada em obra
Afinal, entregue há cerca de oito anos no Jardim Pirajussara, na zona Sudoeste Capital, com três torres (dois blocos em cada) e 391 apartamentos, o condomínio vinha convivendo até o final de 2019 com um processo de degradação da monocapa, sistema de acabamento de suas fachadas.
De acordo com o síndico profissional Walter Silva, que assumiu a gestão do residencial em maio de 2019, esse histórico começou a ser revertido no final daquele ano, quando os condôminos aprovaram, em assembleia, a contratação de uma inspeção predial da fachada. O objetivo era recuperar o quanto antes o sistema e eliminar os transtornos causados aos moradores por inúmeros pontos de infiltração no interior de suas unidades.
Além da inspeção predial, o condomínio obteve ainda o laudo de um fabricante de tintas, o qual sugeriu duas opções de tratamento, uma mais completa, a outra convencional. “Apesar de mais cara, os condôminos aprovaram a recuperação completa”, observa o síndico. Os trâmites de análise dos laudos, da concorrência e de aprovação da contratação ocorreram durante o primeiro ano da pandemia e, mesmo dentro deste contexto, as obras foram iniciadas em setembro de 2020, com previsão de término em doze meses.
Orçadas em R$ 615 mil, cerca de dois terços desse valor foram divididos em 24 parcelas com o prestador de serviços. Uma parte foi paga com recursos próprios do condomínio, o restante a partir de um rateio extra que começou apenas em fevereiro de 2021, afirma Walter Silva, que herdou um débito de R$ 150 mil no caixa ordinário. A recuperação da fachada entrou em pauta depois da reorganização financeira das contas, diz. Não havia como adiar o serviço, r essalta.
Quatro principais problemas se destacavam nas superfícies, segundo o laudo de inspeção do engenheiro Claudio Estephan:
– A monocapa fora aplicada originalmente, durante a construção das torres, “sem a presença de argamassa de regularização”;
– As juntas de dilatação entre um bloco e outro de uma mesma torre apresentavam vícios construtivos, como “deficiência na aderência e na profundidade” e não atendimento ao “fator de forma” (padrão técnico indicado para esses casos). As juntas eram principal ponto de infiltração nas unidades;
– Havia excesso de sujidade, “indicando a alta absorção de água pela monocapa, causando infiltrações nas paredes internas”;
– Intervenções pontuais corretivas sobre desplacamentos e fissuras tinham sido feitas antes, com diferenças na textura e tonalidade.
![junta de
dilatação](https://direcional.s3.amazonaws.com/backup/junta-dilatacao.jpg)
Detalhe da junta de dilatação (já tratada, em cinza) entre dois blocos de uma mesma torre
O quadro impossibilitava a recuperação da fachada pelo tratamento convencional recomendado pelo fabricante da monocapa, segundo o qual a superfície deve ser periodicamente lavada. Mas isso não havia sido feito pelo condomínio até 2019. O engenheiro Claudio Estephan observa que os andares mais altos apresentavam maior concentração de sujidade. Nas imagens a seguir (pág. 24), é possível ter uma ideia de como é uma monocapa impregnada de sujeira em comparação aos setores já tratados, no entanto, o topo das torres se encontrava com um aspecto ainda mais deteriorado.
![torres do condomínio](https://direcional.s3.amazonaws.com/backup/fachada-das-torres-1.jpg)
Vista geral da fachada das torres do condomínio antes (à esq.)e depois da recuperação (à dir.)
![fachada em monocapa](https://direcional.s3.amazonaws.com/backup/fachada-das-torres-1.jpg)
Imagens de pontos da fachada em monocapa antes (à esq.) e depoi s da recuperação (à dir.)
Recuperação
Seguindo os laudos do engenheiro e do fabricante de tintas, o trabalho em curso nas fachadas do condomínio inclui três principais intervenções:
A) Tratamento das trincas, fissuras e desplacamentos;
B) das juntas entre os blocos das torres; e,
C) recuperação dos panos (superfícies) em monocapa através dos seguintes procedimentos, ratificados pelo fabricante dos materiais:
– Lavagem de toda a superfície;
– Aplicação de uma demão de um fundo preparador, “cujo objetivo é agregar as partículas soltas”;
– Aplicação de duas demãos de um fundo flexível, “que ajuda na impermeabilização da fachada ao vedar as microfissuras”;
– Aplicação de três demãos de uma tinta acrílica emborrachada, não fosca, nas tonalidades algodão egípcio e camurça. Claudio Estephan pontua que é preciso aguardar um intervalo mínimo recomendado pelo fabricante entre uma demão e outra, ou seja, a recuperação tem exigido um serviço meticuloso, mas que ao final “conseguirá recompor o padrão satisfatório do acabamento de um condomínio novo”. Além das intervenções nas fachadas externas, já foi realizada a pintura de todos os halls das torres e das escadarias. E, de acordo com o síndico Walter Silva, após a conclusão da obra, ele irá mobilizar sua equipe de manutenção para recuperar cerca de 50 unidades afetadas pelas infiltrações nos últimos anos.
Matéria publicada na edição – 268 – jun/2021 da Revista Direcional Condomínios
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