Viver em condomínio traz muitas vantagens, com área de lazer interna (piscina, academia, quadras esportivas), segurança e praticidade. Por outro lado, a vida em condomínio exige do morador o cumprimento de deveres e obrigações legais. O período de adaptação para quem nunca morou em condomínio pode ser difícil e requer muita paciência.
O Código Civil estabelece quais são os direitos e deveres do condômino. Trataremos de cada um a seguir.
Direitos
O Art. 1.335 do Código Civil estabelece quais são os direitos do condômino, através dos incisos I, II e III:
“Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”;
Comentário: O condômino possui o direito de locar, vender, alienar e usar o seu imóvel da forma que desejar. No entanto, o condômino possui algumas restrições no uso da sua propriedade. Mesmo dentro da sua unidade, deve-se respeitar a saúde, o sossego e a segurança dos demais condôminos.
“II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”;
Comentário: Com base neste inciso, o condômino não poderá sofrer restrição de uso das partes comuns do condomínio, seja ela essencial, como elevador e escadas, ou não.
Neste ponto, podemos destacar algumas decisões arbitrárias que estão sendo tomadas por síndicos e assembleias e que, certamente, caso discutidas em juízo, serão anuladas. Exemplos: Proibição do condômino de passear com seu animal de estimação nas áreas comuns; condomínios com diversas torres que optam em proibir a passagem do condômino que mora na torre B pela área comum da torre A; proibição de uso do salão de festas pelo condômino inadimplente; proibição de uso da piscina pelo condomínio inadimplente etc.;
“III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”
Comentário: Este inciso é um dos mais polêmicos na área condominial. Ele estabelece que o condômino que esteja quite com as taxas condominiais tem o direito de participar e votar em assembleia. Fazendo a interpretação deste inciso, concluímos, de forma clara, que o condômino que esteja em situação de inadimplência, além de não ter direito a voto em assembleia, poderá ser impedido de participar desta.
Deveres
Já os Artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil estabelecem os deveres dos condôminos:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”;
Comentário: O pagamento da taxa condominial e demais rateios é obrigação do condômino. O não pagamento destas despesas até o seu vencimento implicará na incidência de juros, multa, correção monetária e honorários advocatícios a serem aplicados conforme regras estabelecidas na Convenção do condomínio. O condômino inadimplente também estará proibido de participar e votar em assembleia.
“II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação”;
Comentário: O condômino tem o dever de comunicar o síndico da ocorrência de qualquer obra em sua unidade. As obras deverão atender às normas técnicas e legislações de segurança. A planta da edificação deverá ser respeitada. O condomínio deve enviar ao síndico ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) atestando a viabilidade da obra.
“III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”;
Comentário: O condômino deve se atentar à padronização da fachada da sua unidade que faz parte da área comum da edificação. A sacada, por exemplo, não deve sofrer alteração que não esteja aprovada em assembleia. O envidraçamento da sacada deve atender à padronização que foi aprovada em assembleia para que não seja considerada alteração de fachada. O condômino que, de alguma forma, alterar a fachada da edificação será compelido ao desfazimento da obra e pagamento de multa.
“IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Comentários:
– Em relação ao quesito “saúde”, o condômino não pode atentar contra a saúde dos seus vizinhos. Exemplo: O acumulador de lixo. Apesar de ser considerado um transtorno, o acumulador de lixo acaba atraindo para dentro do condomínio o risco de doenças à comunidade. Neste caso, poderá sofrer a intervenção de autoridades dentro da sua unidade;
– Quanto ao “sossego”, o condômino deve respeitar a legislação pertinente ao barulho. Não poderá, por exemplo, ouvir som dentro da sua unidade após determinado horário ou durante o dia em volume que seja considerado fora do comum. O barulho excessivo causado por animais de estimação dentro dos condomínios também pode causar transtorno ao sossego dos demais condôminos;
– Já na “segurança”, o morador não poderá usar a propriedade de modo prejudicial à edificação. Exemplo: Obras sem a apresentação da ART, armazenamento inadequado de botijão de gás ou produtos inflamáveis dentro da sua unidade.
Sanções
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Além da multa correspondente ao quíntuplo ou décuplo do valor atribuído à contribuição das despesas condominiais, a jurisprudência moderna tem entendido que o condômino antissocial poderá ser compelido, inclusive, à perda da sua propriedade. Existem julgados impedindo o condômino de usar a sua propriedade, cabendo a este apenas o direito de locação ou venda do imóvel.
Além dos artigos supracitados, previstos no Código Civil, vamos tratar de mais algumas regras que devem ser observadas dentro dos condomínios:
Constituição Federal
A Constituição Federal, Inciso XXII, Art. 5º, garante o direito à propriedade.
No entanto, este direito é relativo e deve atender à função social da propriedade.
Portanto, dentro dos condomínios, apesar do direito constitucional garantido, o condômino deve se atentar à função social da sua propriedade, ou seja, deve-se respeitar o interesse coletivo da massa condominial, que prevalece ao direito individual.
Convenção Coletiva do Condomínio
O condomínio pode estabelecer direitos e deveres que devem ser observados pelos condôminos em sua Convenção coletiva. As regras aqui serão livres, de acordo com a necessidade do condomínio.
A única observação que deve ser feita com relação às regras que serão estabelecidas em Convenção será a observância das normas legais, ou seja, o condomínio não pode estabelecer um dever ao condômino que seja contrário a uma legislação sob pena desta regra ser anulada em eventual ação judicial.
Deve-se respeitar a pirâmide legal dentro de um condomínio, conforme a figura abaixo.
Figura 01 – Pirâmide legal do condomínio
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